La costa sur del Perú enfrenta una ola de estafas inmobiliarias que ha sembrado preocupación entre los habitantes de Ica. Autoridades y especialistas advierten sobre el accionar de mafias organizadas que se aprovechan del anhelo de cientos de familias que buscan acceder a una vivienda, promoviendo la venta de terrenos en posesión y dejando a los compradores en una situación de total indefensión.
El incremento de fraudes en la adquisición de lotes en zonas no permitidas ha superado los 10,000 soles por lote, según informes recientes.
Entre 2024 y 2025, la región de Ica ha experimentado un aumento notorio en las denuncias por venta irregular de terrenos. Las mafias ofrecen lotes en áreas no habilitadas por el Estado, como zonas de reserva o cauces de ríos, una situación que expone a los compradores a riesgos legales y físicos.
Las zonas de mayor incidencia son Tierra Prometida, Subtanjalla y los alrededores de la carretera hacia las playas de Carhuaz.
La Fiscalía de Prevención del Delito de Ica ha emitido reiteradas alertas sobre la existencia de organizaciones criminales que operan bajo la promesa de regularización futura. “El ciudadano debe entender que comprar una posesión es, en muchos casos, comprar un problema judicial a futuro. Sin habilitación urbana, no hay servicios básicos legales ni seguridad jurídica para la herencia familiar”, advierten expertos del sector en declaraciones recogidas por los informes oficiales.
La “constancia de posesión”
La venta de terrenos suele concretarse mediante la entrega de una “constancia de posesión”, un documento que, a diferencia del título de propiedad inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), no garantiza la titularidad real del predio.
Especialistas en derecho inmobiliario explican que muchos de estos terrenos jamás podrán ser formalizados, ya que se encuentran en zonas de riesgo o con fines públicos.
Las mafias aprovechan la necesidad de vivienda y solicitan depósitos a cuentas personales de supuestos “dirigentes”, prometiendo la futura entrega de títulos que nunca llegan. La Fiscalía ha advertido sobre la comisión de delitos como la “falsedad ideológica” y el otorgamiento ilegítimo de derechos, prácticas que han dejado a decenas de familias sin recursos ni respaldo legal.
Antecedentes y advertenciaS
Esta problemática no es nueva. El año pasado, la Municipalidad Provincial de Ica difundió un comunicado oficial en el que alertó sobre intentos de estafa en el sector de Tierra Prometida.
Según el municipio, los terrenos ubicados entre los kilómetros 1.94 y 6.54 de la carretera hacia Carhuaz son propiedad municipal y se encuentran debidamente inscritos en SUNARP bajo la partida registral N.º 02011069, con una extensión de 1,200.3914 hectáreas.
El comunicado enfatizó que la municipalidad no ha autorizado a ninguna asociación ni entidad para realizar ventas, habilitaciones urbanas ni levantamiento de información catastral en estos predios. Cualquier intento en ese sentido constituye un acto fraudulento.
“La Municipalidad de Ica no ha suscrito ningún acuerdo ni gestión conjunta con la Oficina Zonal de Cofopri u otras entidades para formalizar lotes en el mencionado sector”, subrayó la autoridad local. La población fue invitada a denunciar cualquier actividad sospechosa o convocatoria informal.
Urbanismo formal: la única alternativa segura
Frente al avance del tráfico ilegal de terrenos, el desarrollo urbano formal surge como la única opción confiable para quienes buscan invertir en vivienda. Un ejemplo de este modelo se observó durante la “Vendimia Inmobiliaria” del proyecto Los Jardines de Ica, promovido por el grupo inmobiliario Valterra. A diferencia de los lotes en las periferias sin servicios, este proyecto se sitúa en el casco urbano, rodeado de urbanizaciones ya entregadas y habitadas.
La ubicación estratégica y la garantía estatal convierten a estos desarrollos en refugios de inversión segura, alejados de los riesgos de desalojos e irregularidades. Los organizadores de la feria inmobiliaria recomendaron solicitar siempre documentos clave antes de cualquier transacción: copia literal de la partida registral, certificado de parámetros urbanísticos, verificación en SUNARP de la titularidad real y consulta en la municipalidad sobre la habilitación urbana del terreno.
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