El renacer del mercado de oficinas clase A y B en Lima: vacancia en caída, precios ajustados y nuevos proyectos para 2025

El mercado de oficinas en Lima y Callao ha mostrado importantes cambios en el último trimestre del 2024, según el informe “Oficinas Clase B Q4 2024″ elaborado por Cushman & Wakefield. Este reporte analiza indicadores clave como la tasa de vacancia, la absorción neta y los precios de renta, además de ofrecer una visión detallada sobre el comportamiento de las oficinas boutique en distritos estratégicos como Miraflores, San Isidro Financiero y Santiago de Surco. Los datos presentados no solo reflejan el estado actual del mercado, sino que también permiten identificar tendencias relevantes para la inversión y ocupación en el corto y mediano plazo.

De acuerdo con el informe, la tasa de vacancia en las oficinas de clase B ha disminuido a un 9,0%, lo que representa una reducción de 1,3 puntos porcentuales (p.p.) respecto al trimestre anterior. Este descenso se ha visto impulsado por la demanda en submercados clave como Miraflores, que cerró con una vacancia del 6,2%, y Santiago de Surco, que alcanzó el 5,0%. Además, la absorción neta totalizó 16.490 metros cuadrados (m²), con una leve mejora del 0,2% en comparación con el trimestre previo. Estos resultados destacan el dinamismo del sector, especialmente en zonas como San Isidro Financiero, que registró una absorción neta de 2.886 m².

Oficinas Clase B: precios y nuevos desarrollos

El precio promedio de renta para oficinas clase B cerró el trimestre en 13,5 dólares por metro cuadrado (USD/m²), con una disminución del 1,5% respecto al trimestre anterior. Sin embargo, los precios varían significativamente dependiendo del tamaño y nivel de implementación de las oficinas, oscilando entre 9,0 y 19,4 USD/m². Miraflores se posicionó nuevamente como el submercado con el precio de renta más alto, alcanzando los 15,9 USD/m² por tercer trimestre consecutivo.

En cuanto a nuevos desarrollos, no se registraron cambios en el inventario de oficinas clase B durante este trimestre. Sin embargo, se espera la incorporación de dos nuevos edificios en el 2025: uno de 3.216 m² en San Isidro Financiero durante el primer trimestre y otro de 15.915 m² en Santiago de Surco hacia finales del año. Estos proyectos reflejan un interés continuo por expandir la oferta en zonas estratégicas de la ciudad.

El mercado de oficinas boutique: estabilidad y precios competitivos

Las oficinas boutique, que representan el 12.6% del mercado de oficinas clase B, también mostraron estabilidad en el último trimestre del año. Según el informe de Cushman & Wakefield, el inventario total se mantuvo en 194.757 m², con una distribución concentrada en Miraflores (33%), Santiago de Surco (18%) y Magdalena del Mar (15%). La tasa de vacancia en este segmento cerró en 5,1%, con una leve reducción de 0,1 p.p. respecto al trimestre anterior. Barranco destacó con una disminución de 2,1 p.p. en su vacancia, aunque la absorción neta en este segmento fue limitada, alcanzando solo 354 m².

El precio promedio de renta para oficinas boutique se situó en 14,8 USD/m², con una ligera caída del 0,7% en comparación con el trimestre anterior. Los submercados de Barranco (16,3 USD/m²), San Borja (16,1 USD/m²) y Miraflores (15,7 USD/m²) registraron las tarifas más altas. Por otro lado, el precio promedio de venta experimentó una disminución del 3.0%, cerrando en 2.300 USD/m².

Clase A: recuperación en vacancia y aumento en precios de renta

El segmento de oficinas clase A también mostró señales de recuperación al cierre del 2024. La tasa de vacancia disminuyó 0,3 p.p. respecto al trimestre anterior y un 28,4% en comparación con el mismo periodo del 2023. Sin embargo, algunos submercados como San Isidro Financiero aún presentan niveles de vacancia elevados, alcanzando el 17,1%. Este submercado concentra el 37,1% del inventario total de oficinas clase A en Lima.

La absorción neta en este segmento alcanzó los 18.019 m², con una variación interanual significativa del 89,3%. Los submercados de Miraflores (6.857 m²), Santiago de Surco (4.964 m²) y San Isidro Empresarial (3.260 m²) concentraron el 84% de esta absorción. A pesar de la escasez de nuevos proyectos en el corto plazo, se estima que la tasa de vacancia podría estabilizarse en un rango saludable del 10% al 12% en los próximos trimestres.

En cuanto a los precios de renta, el segmento clase A mantuvo su tendencia al alza, con un incremento del 1,2% respecto al trimestre anterior y del 6,5% en términos interanuales, cerrando en 16,5 USD/m². Santiago de Surco lideró el aumento con un 2,7%, mientras que San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial registraron incrementos más moderados del 0.6%. Este último submercado reportó el precio promedio más alto, con 17,5 USD/m².

Perspectivas del mercado impulsadas por desarrollos estratégicos

El informe de Cushman & Wakefield también destaca cómo proyectos de infraestructura como el nuevo Aeropuerto Internacional Jorge Chávez y el Megapuerto de Chancay están transformando el panorama logístico y comercial del país. Estas iniciativas están generando una mayor demanda de espacios corporativos en zonas estratégicas, lo que podría influir en el comportamiento del mercado de oficinas en los próximos años.

Con una recuperación gradual en las tasas de vacancia y un interés sostenido en distritos clave, el mercado de oficinas en Lima y Callao se perfila como un sector dinámico y con oportunidades para la inversión. Los datos presentados en este informe ofrecen una base sólida para evaluar las tendencias futuras y tomar decisiones estratégicas en un entorno en constante evolución.