El nuevo mapa corporativo de Buenos Aires: menos metros, más experiencia y un corredor norte en expansión

Por Pablo Kiesel – Director Comercial de RAGHSA

El mercado de oficinas premium en Buenos Aires atraviesa una transformación estructural que redefine no sólo dónde trabajan las empresas, sino también cómo entienden hoy el espacio corporativo. El viejo modelo basado únicamente en ubicación y categoría perdió vigencia frente a una nueva lógica donde la flexibilidad, la experiencia y la calidad del entorno se vuelven centrales.

En este contexto, el tradicional centro porteño cede protagonismo frente al avance sostenido del corredor norte, que se consolida como el principal polo de oficinas clase A y AAA de la ciudad. El fenómeno, conocido como el corrimiento del “baricentro” corporativo —el punto donde se concentra la mayor superficie de oficinas premium—, se aceleró durante los últimos años impulsado por cambios en la dinámica laboral y en las prioridades de las compañías.

Hoy, grandes corporaciones, multinacionales, empresas tecnológicas, financieras y de servicios profesionales continúan liderando la demanda de edificios AAA. Pero también comienzan a ganar protagonismo empresas medianas que buscan mejorar su posicionamiento, fortalecer su cultura corporativa y atraer talento mediante espacios de mayor calidad. El patrón se repite en todos los segmentos: menos metros, pero mejores.

La consolidación del trabajo híbrido redefinió el rol de la oficina. Ya no se trata de un lugar de permanencia diaria, sino de un espacio de encuentro, colaboración e identidad corporativa. Por eso, las empresas priorizan edificios eficientes, plantas flexibles y entornos que aporten valor a la experiencia presencial.

En paralelo, el mercado premium registró durante el último año una absorción neta cercana a los 100.000 m², uno de los niveles más altos de la última década. En zonas como el eje de Avenida del Libertador, los valores de alquiler en edificios AAA ya alcanzan entre 30 y 35 dólares por metro cuadrado mensual, ubicándose por encima del promedio del mercado.

El crecimiento del corredor norte responde a múltiples factores. La cercanía con zonas residenciales del norte del AMBA, la mejora en la conectividad vial a través de la Panamericana y la disponibilidad de edificios modernos con grandes superficies libres impulsan la migración corporativa hacia áreas como Núñez, Vicente López y el eje Libertador.

En este nuevo escenario, los amenities dejaron de ser un diferencial para convertirse en un requisito básico. Espacios verdes, terrazas, gimnasios, áreas de bienestar, servicios gastronómicos, auditorios y tecnología integrada son hoy parte esencial de la propuesta de valor. Incluso, en algunos desarrollos, hasta un 15% de la superficie total se destina a espacios comunes, reflejando un cambio profundo en la concepción de los edificios corporativos.

La arquitectura también acompaña esta evolución: plantas más versátiles, edificios sustentables, eficiencia energética y certificaciones ambientales y de bienestar son condiciones cada vez más demandadas por las compañías.

Uno de los proyectos que refleja esta transformación es el Centro Empresarial Libertador, sobre Avenida del Libertador al 7200. El complejo, con cerca de 100.000 m² de superficie total y plantas libres de hasta 2.900 m², se posiciona entre los desarrollos corporativos más importantes del país. Actualmente se encuentra 100% alquilado y alberga a más de veinte empresas, consolidándose como uno de los hitos del nuevo distrito corporativo de Núñez.

Al mismo tiempo, el crecimiento del coworking suma una competencia complementaria al mercado tradicional. Estos espacios ofrecen flexibilidad contractual, menor inversión inicial y adaptabilidad, especialmente atractiva para startups, freelancers y pymes. Lejos de reemplazar a las oficinas corporativas, ambos modelos conviven: muchas compañías combinan sedes propias con espacios flexibles para equipos específicos o proyectos temporales.

La evolución del mercado refleja así una transformación más amplia del tejido urbano y de la cultura laboral. Con nuevos desarrollos en marcha y una posible escasez futura de oficinas premium, el verdadero desafío para el sector ya no será simplemente ocupar superficie, sino ofrecer experiencias corporativas capaces de responder a las nuevas formas de trabajar.

El autor es director Comercial de Raghsa