En la Argentina de hoy, el crecimiento económico de largo plazo requiere revisar las condiciones de oferta de espacio productivo para el sector emprendedor. Entre los puntos más relevantes, está la necesidad de acceso a infraestructura física para desarrollar nuevos proyectos.
Según informa GEM (Global Entrepreneurship Monitor), es muy fácil acceder a un espacio de trabajo en los países con mayor crecimiento proyectado del PBI. Argentina se ubica en el grupo de más bajos ingresos per cápita, uno de los factores que más impulsan a emprender. Ni el sector inmobiliario ni el Gobierno parecen dar cuenta de esta oportunidad. El proceso formal de alquileres comerciales se rige por herramientas burocráticas y fragmentarias con varios actores, como agentes comerciales, escribanos y aseguradoras; todo esto en un marco de leyes obsoletas que no fueron pensadas para un mercado cada vez más cambiante.
El discurso en los ámbitos institucionales con poder de influencia en la regulación gira en torno a los ajustes de precios, comisiones y formas de intermediación, pero se desatienden las problemáticas actuales de la economía de las personas, como la necesidad de flexibilizar cuestiones de fragmentación física y temporal de contratos comerciales. No sólo porque se hace cada vez más difícil proyectar a largo plazo, sino porque la digitalización y la revolución del home office están cambiando todas las formas de relacionamiento social, con énfasis en el consumo e intercambio de bienes y servicios.
Por otro lado crece, en todos los barrios de CABA, la vacancia de inmuebles comerciales mayores a 100 m2. Lideran los barrios de centro y microcentro (Montserrat, San Telmo, San Nicolás) con un 30% de la superficie disponible ofrecida, Palermo y alrededores un 15% y el resto se reparte entre varios barrios de la ciudad. Muchos de ellos, ya con más de dos años sin alquilar, se lanzan al mercado en forma directa pero sin atreverse a rozar los marcos legales. Ofrecen propiedades a precios muy bajos para lograr rentas mínimas como para mantener costos. Este sector dueño de m2 busca minimizar la vacancia y alinearse con la tendencia a la desintermediación.
El fenómeno de transacciones directas está motorizado y soportado por el boom de las redes sociales, que agrupan miembros en comunidades y temáticas, funcionando como mercados de dos lados. La crisis de la economía fuerza a bajar costos de acceso a la propiedad y las comisiones por intermediación suelen engrosar el presupuesto para entrar.
En el caso de emprendimientos para fines productivos, pequeña industria, oficios y artesanatos, son muchas veces los mismos emprendedores que gestionan y subalquilan galpones o superficies amplias para fraccionarlas entre pares. En la actualidad es a través de la acción entre individuos dentro de cada comunidad que se corrigen estos problemas. Sin respaldo de instituciones para estos temas, con mucho esfuerzo y desgaste del lado de la demanda, se consigue fragmentar grandes superficies y conciliar acuerdos de servicios por uso de espacios, por una temporalidad acorde a lógicas sectoriales heterogéneas inmersas en mercados muy cambiantes.
En un contexto tan incierto, tanto las leyes como la forma de pensar el real estate comercial e industrial necesitan flexibilidad. Nuevos desafíos traen nuevas soluciones, y la fragmentación de grandes pisos de oficinas, locales o galpones industriales muestra ser una de las mejores oportunidades para obtener mayores rentas.
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