Ley de alquileres: mitos y desinformación para no regular el mercado inmobiliario

El anuncio del tratamiento de una ley de alquileres en Diputados levantó polvo de ese que no suele estar en el aire: el de la tierra urbana y la regulación del mercado inmobiliario. Las agrupaciones de inquilinos vienen insistiendo hace ya tiempo en la necesidad de una legislación adecuada y en 2016 lograron que los senadores aprobaran este proyecto unánimemente. Los colegios y cámaras inmobiliarias presionan en sentido opuesto. Con el proyecto cajoneado durante dos años y al borde de la pérdida de estado parlamentario, la crisis económica y el consecuente agravamiento del acceso a la vivienda abonaron el terreno para volver a poner en agenda el tema.

Los alquileres están aumentando por encima de la inflación, de acuerdo con mediciones privadas, que monitorean los datos que los gobiernos no están siguiendo. Inquilinos Agrupados, una organización que coordina a nivel federal, viene generando mucha de esa información que el sector público ignora: según la segunda encuesta a inquilinos el 45% de los ingresos se destina al alquiler. No solo es una parte muy alta, sino que además aumentó cuatro puntos respecto al año pasado. Si se suman expensas, impuestos y servicios, asciende al 60-70 por ciento. Es decir que, para quienes alquilan, la vivienda se lleva dos tercios de lo que ganan.

Ante todo, una ley que busca garantizar o ampliar derechos de los sectores sociales con menos poder político —y económico— nunca es perjudicial. Por el contrario, busca re-equilibrar relaciones asimétricas. Justamente porque en esa asimetría, que es social, un actor puede tener beneficios que se dan en perjuicio de otro actor es que el Estado interviene. Debe intervenir, ese es su rol más esencial.

¿Es posible lograr situaciones de gana-gana, donde ambas partes se beneficien? Quizás no plenamente, pero con seguridad sí donde el beneficio de uno no sea a costa de perjudicar al otro. En este caso de lo que se trata es de no lesionar el derecho a la vivienda, un derecho humano consagrado y al que el país adscribe a través de distintos tratados internacionales.

Desde los grupos inmobiliario se afirma que una ley de este tipo va a aumentar los reclamos judiciales, perjudicando al sector. Sin embargo, la litigiosidad no es una consecuencia inexorable de esta ley: el conflicto existe, con o sin normativa. Lo que probablemente pase es que sectores que tradicionalmente estaban en desventaja legal tengan ahora más instrumentos para disputar ese conflicto.

Avanzando otro paso, afirmar que la ley es inconstitucional es una falacia: la Constitución Nacional, el Código Civil y Comercial y otras normas garantizan plenamente el derecho a la propiedad. Porque fueron redactadas por propietarios, para defender sus derechos como propietarios. Una ley que vaya en contra de esos principios está cuestionando un status quo que no por legal es legítimo. Las sociedades cambian, los problemas también y la legislación debe admitir reformulaciones que los acompañen.

Estos cambios impactan también en el trabajo. El rol de las inmobiliarias es intermediar. Con la disrupción de la economía digital, las nuevas tecnologías de información y comunicación están poniendo en crisis, en general, las actividades de intermediación. Pero más allá de un momento histórico de crisis de roles y funciones laborales tradicionales, el tema de los alquileres evidencia que la actividad de las inmobiliarias, como sector rentista, puede ser prescindible. Sobre todo en un mercado desregulado, donde ese mecanismo afecta desigualmente a inquilinos y propietarios. El mejor abordaje es siempre analizar los impactos de estos cambios y desarrollar estrategias, por ejemplo, de reconversión. Pensando en un proceso a largo plazo, la regulación del mercado de alquileres en este contexto obliga a definir cómo transformar al sector inmobiliario para garantizar otras formas de ingreso para los trabajadores.

Por otro lado, hay argumentos que apuntan a instalar la idea de que una regulación de los alquileres generaría un contexto de incertidumbre. La inseguridad no es, tampoco, consecuencia de la ley. Es previa y es estructural de un mercado donde no hay reglas que garanticen el funcionamiento acorde con lo que es la vivienda en primer lugar: un derecho. Aun transada como mercancía, el Estado debe garantizar que así sea. La mejor manera de hacer previsibles los precios es, por ello, establecer reglas claras, para todos, desde esta perspectiva. Esta ley es una forma, no completa ni exhaustiva, de avanzar en ese sentido.

De la misma manera, la diversificación de los tipos de garantía es imprescindible para mejorar el acceso a los alquileres. Aunque se insista en que los bancos "se van a beneficiar" con una medida de este tipo, no es un argumento para no hacerlo, sino, por el contrario, un motivo más para fijar reglas claras también en ese aspecto. Además, es una ocasión estratégica para retomar en el debate el rol central de la banca pública para las políticas habitacionales.

Mientras que, tal como ha circulado por redes sociales, el "retiro masivo de propiedades de alquiler" y el "aumento de precios" pueden funcionar como amenaza social, no tienen ningún anclaje teórico ni empírico. La tierra urbana (suelo o inmuebles) no se comporta de acuerdo con las leyes de oferta-demanda clásicas. El concepto de base para entender el funcionamiento del mercado de suelo es simple: la tierra es un bien finito, no se puede producir eternamente. A diferencia de otras mercancías es, por lo tanto, escasa.

En un mercado desregulado, las dinámicas son imprevisibles y las consecuencias, desiguales. Los que se ven peor afectados son los que están en situación de menor poder. En este caso (contraintuitivo para el status quo), son los inquilinos. Desde la perspectiva de derechos y como parte de cualquier política que garantice el acceso a la vivienda, la ley es un paso justo.

La autora es urbanista, investigadora y docente UBA.