Real Estate: ¿la hora de REIT y mercado de capitales?

Uno de los instrumentos más idóneos para la inversión y el financiamiento de proyectos inmobiliarios en los mercados maduros y en economías de similar grado de desarrollo que Argentina son los denominados Real Estate Investment Trusts (REIT), conocidos como FIBRAS en México y SOCIMI en España.

El mercado de capitales es el ámbito más eficiente para su colocación, y los fondos de pensión, los fondos de inversión colectiva y las compañías de seguros son los grandes inversores institucionales en este tipo de producto financiero.

Para los inversores pequeños y medianos, los REIT ofrecen diversas ventajas, tales como poder atomizar el riesgo, tener los mismos derechos de cobro que los inversores grandes, poseer administración transparente de los fondos bajo responsabilidad de un fiduciario acreditado y aprovechar las opciones de percibir una renta de distribución periódica (semestral), además de apostar a la revalorización de los activos.

La figura de los REIT fue aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1960, con el objetivo de que "los pequeños inversores puedan aprovechar de las ventajas que normalmente solo tienen aquellos con grandes recursos" (Committee Report, 1960), y posteriormente se expandió por numerosos mercados en todo el mundo.

Dicho camino ha sido seguido posteriormente por numerosos países, todos con resultados exitosos, ofreciendo un canal de ahorro al público que representa activos reales o la renta generada por estos. El inversor tiene así la alternativa de invertir en títulos que representan a la economía real. En el caso de Brasil, pasaron de 63 REIT en 2005 a 270 REIT en 2016, es decir, un crecimiento exponencial, al igual que ha sucedido en el caso de Chile y de México.

El sector de Real Estate en Argentina ha mostrado históricamente su capacidad para responder en forma dinámica a las condiciones positivas del contexto, pero también su sensibilidad a la baja cuando sobrevienen cambios bruscos en las condiciones económicas.

Para lograr una expansión sostenida el negocio de Real Estate requiere superar el modelo simple de inversión basado en la figura del fideicomiso al costo y del autofinanciamiento, o la de préstamos a largo plazo con sistemas que intentaron emular al sistema chileno de UF que viene funcionando de un modo excelente por décadas, pero en el marco de una inflación anual inferior al cinco por ciento.

En la presente coyuntura es necesaria la urgente reinvención del Real Estate acorde a las prácticas internacionales exitosas, lo cual significa no solo incorporar técnicas constructivas de punta en procesos y diseño, se requiere también de la modernización y la desburocratización de trámites públicos en lo cual se va logrando un notable avance y, fundamentalmente, la inclusión de modelos de inversión internacionalmente probados como los REIT y los Fondos de Inversión Productiva, en estrecha interacción con el mercado de capitales.

Dos años de boom de ventas de viviendas con financiamiento de préstamos hipotecarios de largo plazo a tasas para la clase media (UVA + 4,5%) constituyó una experiencia no frecuente en Argentina, con una demanda hiperactiva por parte del público y de los bancos, lo cual muestra el dinamismo potencial del sector.

Los REIT, a diferencia de los Fondos Cerrados de Inversión, tienen la obligación de distribuir el 90% del ingreso generado en forma semestral o anual, usualmente están listados en un mercado y pueden contener diferentes tipos de activos en su estructura, provenientes de diferentes actividades tales como vivienda, shoppings, edificios de oficinas para renta corporativa, alquiler temporario, hotelería, residencias para la tercera edad, centros de salud o inversiones para la localización de naves industriales.

Claramente este listado podría hacerse extensivo a otros rubros, que se han ido incluyendo en los últimos años, tales como inversiones de generación y distribución de energías no convencionales, que son excelentes generadores de renta periódica y de valorización.

En tanto estructura financiera, el REIT posee características mixtas de un bono de renta fija y de acciones que se valorizan en tanto aumenta el valor de los activos del proyecto, y cuya ganancia se puede realizar mediante la venta de dichas acciones en el mercado en que coticen.

Ciertas condiciones de los REIT actúan como protección de los inversores y evitan la manipulación de las minorías que posean control, dado que se establece por reglamento que no hay grupo controlante, y la valuación de los activos es realizada por especialistas independientes aprobados por la asamblea de accionistas.

Los REIT en el mercado de capitales, tal como funcionan en las economías maduras y en desarrollo, deben estar incentivados desde la reglamentación por la Comisión Nacional de Valores.

Dado que la reducción efectiva de la inflación y la tasa de interés a un dígito y el reordenamiento monetario, fiscal y cambiario del país puede requerir de un período prolongado, es necesario implementar en el ínterin modelos productivos que den alternativas al ahorro de la población más allá del dólar y el circuito de valorización financiera especulativa.

Un modelo posible a discutir sería el siguiente: reglamentar la estructura y el funcionamiento de los REIT por la Comisión Nacional de Valores; incorporar el diferimiento impositivo de ganancias para los inversores a través de REIT; el REIT podrá utilizar las ventajas establecidas por la circular BCRA 6250.

De este modo, la nueva ley de financiamiento productivo podrá cumplir con los objetivos que se ha propuesto.

El autor es ex director de la Comisión Nacional de Valores.