El peligro de las “Escrituras de palabra”: Por qué un contrato privado no te hace dueño legal y cómo regularizar tu terreno en abril.

Tener un terreno sin escrituras implica riesgos jurídicos y económicos. Sin este documento, el propietario puede perder la propiedad y no cuenta con seguridad legal ni protección sobre su inversión. Las autoridades pueden exigir el pago de tasas, derechos o gravámenes para iniciar la regularización.

El trámite de escrituración de un terreno en México suele requerir la gestión ante autoridades locales. De acuerdo con el Colegio de Notarios Públicos, el costo notarial oscila entre 4% y 7% del valor total de la propiedad.

Algunos municipios ofrecen descuentos en estos trámites durante las jornadas notariales, donde los gastos de escrituración pueden reducirse de manera significativa.

La ausencia de escrituras deja a los propietarios en condición vulnerable ante demandas, disputas o posible pérdida del inmueble.

Contar con el documento garantiza la seguridad jurídica y protege la inversión realizada en el predio, dando un golpe a la informalidad de contratos que sólo se realizan “por promesa”.

La inseguridad jurídica de los bienes inmuebles se agrava cuando los propietarios carecen de escrituras, títulos de propiedad o constancias de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad. La persistencia de este vacío legal lleva a que muchos crean que un simple contrato privado de compraventa basta para acreditar la propiedad, lo que puede acarrear consecuencias legales y económicas graves.

Programa de Regularización y Registro de Actos Jurídicos Agrarios (RRAJA)

El Programa de Regularización y Registro de Actos Jurídicos Agrarios (RRAJA), tiene como objetivo contribuir a la acreditación de los derechos de los sujetos agrarios, población rural, pueblos indígenas y afromexicano en el desarrollo territorial incluyente y sostenible, mediante el registro de actos jurídicos agrarios y los procesos de regularización en la tenencia de la tierra.

El procedimiento del RRAJA se estructura en nueve etapas supervisadas. El proceso inicia con el acercamiento del personal de la Procuraduría Agraria (PA), quienes informan y sensibilizan a la población sobre los trabajos y beneficios de la regularización. Los representantes presentan las condiciones y requisitos, facilitando que las asambleas ejidales evalúen y, en su caso, acuerden su participación.

En la siguiente fase exige acuerdo formal de la asamblea del núcleo agrario una vez recibida toda la información. Solo después de este consentimiento, el Registro Agrario Nacional (RAN) desarrolla los trabajos técnicos de medición, empleando tecnología de precisión satelital para delinear con exactitud los límites de cada parcela o terreno comunal.

La asamblea debe aprobar los resultados de la medición antes de proceder. Posteriormente, se genera la cartografía certificada del núcleo agrario, que integra la ubicación y dimensiones de cada predio identificado. Este mapeo se discute en asamblea, que también determina el uso de las tierras no parceladas y acuerda la asignación de derechos entre los integrantes.

Una vez avalados los acuerdos y la cartografía, los documentos ingresan oficialmente al RAN, que procede a inscribir los acuerdos y expedir los certificados correspondientes. Estos certificados se entregan directamente a los núcleos agrarios participantes.

Cada una de las nueve etapas admite la participación y supervisión conjunta de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, la Procuraduría Agraria y el propio Registro Agrario Nacional en cada entidad federativa.

Escrituras previenen conflictos de propiedad

Uno de los problemas más frecuentes es la falsa seguridad que otorgan los contratos privados. Sin la documentación legal adecuada, los propietarios ven limitado su acceso a créditos, herencias y enfrentan dificultades en disputas legales.

El mecanismo más seguro para dotar de legalidad un inmueble es la escritura pública ante notario, un documento protocolizado que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

El trámite exige el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, gastos notariales y la confirmación de que no haya gravámenes.

La ventaja principal de la escrituración pública es su validez ante terceros, lo que facilita tanto trámites de crédito hipotecario como los procesos de herencia. Además, brinda protección contra reclamaciones sobre la propiedad y representa la mayor garantía jurídica disponible en México, según las disposiciones locales.

Alternativas ante la falta de documentos

Cuando un inmueble nunca ha tenido documentos formales previos, la usucapión permite obtener su propiedad mediante resolución judicial. Esta figura requiere que la posesión haya sido pública, pacífica y continua, y que se hayan cumplido los plazos legales.

El procedimiento se realiza ante un juzgado civil. Destaca que la usucapión puede aplicarse incluso sin justo título, en situaciones tanto de buena como de mala fe, y es útil para quienes han poseído un inmueble durante años sin papeles formales.

Para los predios que nunca han estado inscritos en el Registro Público de la Propiedad, la opción viable es la inmatriculación.

Existen dos vías: judicial y administrativa.

• La inmatriculación judicial se solicita cuando hay conflictos por la propiedad, dudas sobre las colindancias o necesidad de certeza plena, y debe tramitarse ante un juez civil competente.
• La inmatriculación administrativa es posible en ausencia de controversia y cuando el bien carece de inscripción previa.

Cada opción cubre necesidades distintas. La escrituración ante notario es la vía más sólida y reconocida legalmente.

La usucapión es la alternativa cuando una persona lleva años en posesión sin tener documentos, y la inmatriculación está pensada para regularizar predios jamás inscritos ante el registro público. La selección del mecanismo depende de la situación jurídica y documental de cada bien inmueble.