Entregó una seña por un departamento, la venta se cayó y 20 años después la Justicia condenó al agente inmobiliario

En la ciudad de La Plata, un juzgado civil resolvió una demanda por daños y perjuicios derivados de un incumplimiento contractual en una operación inmobiliaria iniciada hace casi dos décadas. El caso involucró a un reclamante que buscaba la devolución de una suma entregada para la compra de un departamento, así como una indemnización por diversos conceptos.

El conflicto se originó en 2006 tras la firma de un contrato de “reserva ad referéndum de la propietaria” por parte de la hija del reclamante, quien actuó en representación de su padre y de su hermano. El objetivo era adquirir una propiedad seleccionada previamente por la familia, pero ni el comprador ni el destinatario final de la vivienda se encontraban presentes en la ciudad al momento de la transacción. La gestión se realizó a través de una inmobiliaria local.

El documento firmado estipulaba un precio total de 76.500 pesos, con una entrega inicial de 17.000 pesos en concepto de seña, lo que representaba poco más del 22% del valor del inmueble. El acuerdo incluía además disposiciones sobre el pago del saldo, honorarios, gastos y responsabilidades fiscales, así como sanciones específicas en caso de que alguna de las partes incumpliera con la escrituración.

Según los escritos presentados en la causa, la operación fue ofrecida por la inmobiliaria, cuyo responsable era un martillero y corredor público, asistido por colaboradores. La familia reclamante aseguró que la inmobiliaria actuó de mala fe profesional al promover la venta de un inmueble que se encontraba en pleno proceso sucesorio y sin declaratoria de herederos al momento de la firma.

El fallo detalla que, tras vencerse el plazo para la escrituración y luego de múltiples reclamos, la parte compradora descubrió que el contrato se celebró cuando aún no existía autorización válida para la venta, ya que el titular original del inmueble había fallecido y no se había declarado a los herederos. Esta situación fue denunciada ante el Tribunal de Ética del Colegio de Corredores Públicos y Martilleros, que sancionó disciplinariamente al profesional a cargo de la inmobiliaria.

La demandada, en su defensa, afirmó que la oferta se hizo con conocimiento del proceso sucesorio y que la posibilidad de escriturar mediante tracto abreviado fue solicitada expresamente por los compradores para agilizar la operación.

Durante el proceso se incorporaron los supuestos vendedores y herederos del inmueble, quienes negaron haber recibido suma alguna en concepto de seña ni haber suscrito ningún contrato de reserva o aceptación de oferta. Alegaron desconocer la existencia de las cartas documento y cuestionaron la autenticidad de las firmas presentadas como prueba.

El expediente incluyó además la consignación judicial de la suma entregada, depositada tras el fracaso del negocio. Sin embargo, el juzgado verificó que la compradora no fue notificada formalmente de esta consignación, y que no se activaron los mecanismos necesarios para posibilitar el recupero de la suma.

En la sentencia, la jueza analizó extensamente la relación entre las partes. Consideró que existió una relación contractual entre la familia reclamante y el martillero, encuadrando la responsabilidad en la órbita contractual y descartando la prescripción de la acción. La magistrada fundamentó su decisión en doctrina y jurisprudencia especializada, subrayando que el reclamo debía juzgarse bajo las reglas de la responsabilidad por incumplimiento de contrato.

El fallo reconoce que la inmobiliaria no cumplió con las obligaciones propias de su función profesional, en particular en lo relativo a la exactitud, precisión y claridad al proponer el negocio, y en la omisión de informar adecuadamente sobre el estado sucesorio del inmueble. La sentencia señala que “el efecto normalmente acordado a la declaratoria de herederos es el de otorgar un título que le permite al heredero invocar eficazmente su carácter de tal para realizar válidamente los actos dependientes de la herencia”.

La resolución determina que, al no haberse perfeccionado el contrato de compraventa por falta de aceptación legítima de la parte vendedora, el martillero debió haber restituido de inmediato el monto entregado en concepto de reserva. El fallo aclara que no puede hablarse de “seña” en sentido estricto, por lo que el reclamo por el duplo fue rechazado, pero sí se ordenó la devolución proporcional del monto entregado, equivalente al 22,22% del valor actual del inmueble, según la tasación oficial.

En cuanto a los daños reclamados, la jueza rechazó los rubros por daño moral, lucro cesante y apreciación inmobiliaria, por falta de pruebas suficientes y por no haber quedado acreditadas las condiciones excepcionales requeridas para su procedencia en el marco de un incumplimiento contractual.

El tribunal estableció que la suma a devolver asciende a 10.527.000 pesos, calculada al 10 de mayo de 2024, y ordenó el pago de intereses a la tasa pura del 6% anual desde la fecha de la entrega original hasta la fecha de la tasación, aplicando luego la tasa pasiva digital más alta hasta el pago efectivo. Los gastos también deberán ser restituidos a la parte reclamante.

La sentencia desestimó la demanda contra los herederos y otros colaboradores de la inmobiliaria, al entender que no existía legitimación pasiva de su parte en relación con el reclamo principal. La jueza también rechazó la excepción de prescripción planteada por la defensa, al considerar que la acción se promovió dentro del plazo legal.

Por último, el fallo impone las costas y gastos del proceso al martillero demandado, quien resultó condenado por incumplimiento de contrato y daños. La regulación de honorarios quedó postergada para su oportunidad.