La venta de un departamento en San Telmo se frustró y la Justicia condenó a la inmobiliaria por negligencia

La compraventa de un departamento situado en el barrio porteño de San Telmo terminó en litigio luego de que la mujer interesada entregara la reserva y se revelara que la supuesta propietaria solo tenía el usufructo del inmueble, no la titularidad. La Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, tras revisar el expediente, determinó la responsabilidad solidaria de los herederos de la vendedora y de la inmobiliaria interviniente por la frustración de la operación y ordenó el pago de indemnizaciones, intereses y costas.

La disputa judicial comenzó cuando la compradora entregó mil euros en concepto de reserva al momento de firmar el acuerdo para adquirir el departamento, cuyo precio total fue fijado en 55.000 dólares estadounidenses tras una modificación aceptada por ambas partes. La operación quedó frustrada porque la supuesta propietaria no tenía la titularidad del inmueble, sino solo el usufructo, y los verdaderos titulares residían en el extranjero, lo que generó obstáculos legales insalvables para concretar la escritura.

En su fallo, la Cámara Civil confirmó la existencia de responsabilidad solidaria y ordenó a la inmobiliaria y a los herederos de la vendedora abonar a la reclamante dos mil euros y cuatro mil dólares estadounidenses en concepto de indemnización, además de los intereses desde la mora y las costas del proceso.

Según surge de la resolución, el acuerdo inicial por un inmueble ubicado en la calle Piedras establecía la entrega de la reserva y un plazo de treinta días para suscribir la escritura traslativa de dominio. La aceptación de la reserva por parte de la vendedora incluyó una modificación del precio original, que pasó de 54.000 a 55.000 dólares, ajuste aceptado por la compradora.

El expediente revela que la operación no se concretó porque la presunta vendedora resultó ser usufructuaria, mientras que la nuda propiedad pertenecía a sus hijos, quienes residían fuera del país. Por esa razón, los titulares debieron realizar gestiones adicionales ante la AFIP, lo que demoró y finalmente impidió la concreción de la venta.

En sus presentaciones, la vendedora manifestó que desconocía la situación dominial del departamento porque era su esposo fallecido quien se ocupaba de las cuestiones administrativas y patrimoniales. Alegó que, tras la muerte de su marido, ignoraba que la titularidad del inmueble había sido transferida a sus hijos y que ella conservaba solo el usufructo. Esta explicación, según el expediente, fue presentada como atenuante de su conducta al ofrecer la propiedad, aunque la Cámara concluyó que esa falta de información no eximía su responsabilidad por la frustración de la venta.

En la sentencia de primera instancia, el juez consideró probado que la parte vendedora ofreció el inmueble sin informar su condición real, lo que constituyó una venta de cosa ajena sin buena fe contractual. Además, se concluyó que la inmobiliaria actuó con negligencia al no verificar debidamente la titularidad del dominio antes de ofrecer el bien.

La resolución de primera instancia condenó a la inmobiliaria y a sus representantes, junto con los herederos de la vendedora, al pago de sumas específicas en euros y dólares a la compradora, además de los intereses y las costas del juicio. La excepción de falta de legitimación pasiva, presentada por uno de los codemandados, fue admitida, eximiéndolo de responsabilidad, aunque en un primer momento las costas relacionadas se impusieron a los vencidos en la acción principal.

La Cámara Civil, al analizar los recursos de apelación, sostuvo que los argumentos de los demandados no cumplían los requisitos legales para revertir la sentencia, ya que se limitaron a expresar desacuerdos sin fundamentar críticamente los puntos centrales del fallo. Uno de los principales cuestionamientos fue que la vendedora habría actuado con diligencia y que la compradora manifestó su interés en continuar con la operación tras conocer el estado dominial, pero la Cámara descartó esa interpretación a partir de los escritos presentados.

Según el tribunal, la reclamante nunca expresó voluntad de modificar las condiciones originales del contrato ni de renunciar a sus derechos por la falta de escrituración en el plazo estipulado. Por el contrario, dejó constancia de que, al no haberse adquirido la nuda propiedad en tiempo y forma, la venta quedó frustrada.

En cuanto a los intereses, la Cámara analizó el marco normativo vigente tras el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que afectó los artículos 765 y 766 del Código Civil y Comercial. Esa normativa establece que las obligaciones en moneda extranjera deben cumplirse en la especie pactada y no pueden ser modificadas por los jueces. Ante la falta de una tasa bancaria en euros regulada localmente, se resolvió aplicar la tasa pasiva para plazos fijos en dólares a 365 días del Banco de la Nación Argentina.

El tribunal recordó que, en la ausencia de acuerdo entre las partes o de leyes especiales sobre la tasa de interés, corresponde aplicar una tasa bancaria de mercado que responda a las reglamentaciones del Banco Central de la República Argentina. Esta postura ya había sido adoptada por la Sala A de la Cámara Civil en resoluciones previas.

Respecto a las costas, la Cámara concluyó que, al haber prosperado la excepción de falta de legitimación pasiva, la reclamante debía afrontarlas. En cuanto a las costas de la alzada, las correspondientes a la queja de una codemandada quedaron a cargo de los demandados, mientras que las del agravio de otro codemandado fueron impuestas a la reclamante.

El tribunal resolvió por unanimidad modificar parcialmente la sentencia de primera instancia en los términos mencionados y confirmar el resto de lo decidido y apelado. La adecuación de los honorarios profesionales quedó diferida hasta la aprobación de la liquidación definitiva.

El caso cierra un extenso proceso judicial sobre la frustración de una operación inmobiliaria en San Telmo, donde la falta de verificación de la titularidad y la omisión de información relevante por parte de la vendedora y la inmobiliaria derivó en una condena solidaria que incluye indemnizaciones en euros y dólares, intereses y costas.