Una disputa judicial iniciada en el partido bonaerense de San Isidro por la colocación de un toldo sobre un espacio guardacoches en un edificio de propiedad horizontal culminó con el rechazo de la demanda tanto en primera como en segunda instancia. La reclamante había adquirido una vivienda y un espacio guardacoches en un edificio de la localidad de Acassuso en junio de 2022. La controversia surgió tras la negativa del consorcio del edificio a autorizar la instalación de un toldo para proteger su vehículo.
Según consta en la causa, la demandante inició acciones legales luego de considerar que el consorcio, al negarse a permitir la colocación del toldo, vulneraba derechos relacionados con el uso y goce de su propiedad. La reclamante argumentó que el espacio guardacoches, identificado como unidad complementaria W, le correspondía en carácter de derecho exclusivo, por lo que no requería autorización de los demás propietarios para realizar la modificación.
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La controversia comenzó poco después de la adquisición del inmueble. La accionante señaló que, tras mudarse y plantear en asambleas distintas necesidades edilicias, entre ellas la colocación del toldo, percibió un trato hostil por parte de algunos miembros del consejo de administración. Pese a sus reiterados pedidos y comunicaciones formales a la administración del consorcio, no obtuvo respuestas favorables.
El expediente judicial detalla que la reclamante remitió varias cartas documento notificando su intención de instalar el toldo y solicitando explicaciones al consorcio. Tras no recibir respuesta, coordinó el inicio de los trabajos de instalación, lo que motivó la interrupción de la obra por orden de la administración y derivó en el inicio de la demanda judicial.
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La accionante reclamó además una compensación económica por daño moral, argumentando que el conflicto afectó su tranquilidad y estabilidad emocional, e incluyó en su demanda los gastos derivados de la paralización de los trabajos.
En su defensa, el consorcio sostuvo que la unidad complementaria W es un espacio común en condominio entre varios propietarios, y que cualquier modificación material sobre ese espacio requiere el consentimiento unánime de todos ellos, conforme a lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación. La administración del consorcio remarcó que la oposición a la obra fue expresada tanto en asamblea como a través de los canales internos de comunicación.
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El fallo de primera instancia rechazó la demanda, al considerar que la colocación del toldo constituye una mejora u obra sobre una parte común del edificio. El juez valoró la prueba instrumental, incluyendo el reglamento de copropiedad y la pericial técnica, determinando que para este tipo de intervenciones se requiere la aprobación unánime de los copropietarios implicados en la unidad complementaria.
La sentencia sostuvo que la reclamante, al adquirir el espacio guardacoches, se incorporó al régimen de propiedad horizontal y aceptó las condiciones establecidas en el reglamento de copropiedad, el cual prohíbe la realización de obras que alteren la armonía estética del edificio o interfieran con el uso común.
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El magistrado también destacó que la reclamante, al someter la cuestión a la asamblea, no obtuvo el consentimiento necesario, ni siquiera el de la mayoría, para avanzar con la obra. Además, subrayó que la modificación propuesta alteraba la estética del edificio y podía afectar la responsabilidad del consorcio y de los demás condóminos por eventuales daños.
Inconforme con la decisión, la parte demandante apeló el fallo. En su recurso, reiteró que la colocación del toldo debía considerarse un uso razonable de su espacio, que no generaba perjuicio ni desarmonía, y que la negativa del consorcio resultaba arbitraria y discriminatoria. Insistió en que la obra no requería autorización por tratarse de una estructura desmontable y de bajo impacto.
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La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de San Isidro, al analizar la apelación, confirmó la decisión de primera instancia. Los jueces evaluaron el reglamento de copropiedad, el informe pericial y la normativa vigente, concluyendo que el espacio involucrado es una unidad complementaria de uso común, sometida a condominio entre varios copropietarios.
El tribunal sostuvo que cualquier modificación material sobre el espacio común requiere acuerdo unánime, ya que la intervención afecta tanto la estética general como la seguridad y la responsabilidad de todos los titulares. La Cámara remarcó que, aun tratándose de una mejora temporal y desmontable, la obra excedía el uso individual y requería una autorización colectiva.
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El fallo de la Cámara señaló que la demandante no logró controvertir los fundamentos esenciales de la sentencia recurrida y que sus agravios no aportaron elementos jurídicos o probatorios nuevos que justificaran la revocación de la resolución.
De acuerdo con la decisión de la Cámara, la negativa de la asamblea a autorizar la obra se ajustó tanto al reglamento de copropiedad como a la normativa del Código Civil y Comercial. El tribunal puntualizó que la colocación de un toldo sobre el espacio guardacoches, aunque de uso exclusivo, implica un cambio en la situación de la cosa común e impacta en la fachada y funcionalidad del edificio.
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Sobre el reclamo por supuestos actos discriminatorios, la Cámara indicó que en el expediente no se acreditaron hechos que permitieran sostener tal afirmación.
Respecto de la excepción de falta de legitimación activa, el tribunal aclaró que fue rechazada, pero determinó que las costas por ese planteo se distribuyeran por su orden, considerando que la defensa pudo creerse con derecho a formularla.
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En cuanto a las costas del proceso principal, tanto el fallo de primera instancia como el de Cámara las impusieron a la parte demandante, en virtud del principio objetivo de la derrota.
La sentencia cerró el expediente ratificando la vigencia del reglamento de copropiedad y la necesidad de consenso para cualquier intervención en los espacios comunes de edificios bajo el régimen de propiedad horizontal.
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