En un fallo reciente, la Justicia civil de Buenos Aires dispuso el cese inmediato del alquiler temporario de una unidad en un edificio del barrio porteño de Palermo, tras considerar afectada la convivencia y el reglamento interno del consorcio. La medida se dictó tras una extensa disputa judicial entre el consorcio de propietarios y el titular de la unidad involucrada, vinculada al uso turístico reiterado de la vivienda.
La medida tiene como eje la prohibición de alquileres temporarios o turísticos en uno de los departamentos del edificio, ubicado cerca del Jardín Botánico, luego de que el consorcio promoviera la acción para frenar el uso comercial de la propiedad. Según el expediente, el demandado habría facilitado la explotación comercial de su unidad mediante plataformas digitales, lo cual desató conflictos en la comunidad y múltiples denuncias.
Los detalles del planteo
El fallo detalla que la administración del edificio denunció un uso sistemático de la unidad con fines de hospedaje, ofreciendo estadías de corta duración a través de internet. La resolución judicial describe que esa dinámica generó una “alta rotación de huéspedes” y sucesivos episodios que alteraron la tranquilidad, seguridad y moral del edificio: ingresos frecuentes de personas ajenas, pérdida de llaves, eventos ruidosos, uso indebido de instalaciones y hasta la intervención policial por situaciones conflictivas.
En sus presentaciones, el consorcio invocó el reglamento interno como base jurídica, donde se estipula que las unidades solo pueden destinarse a vivienda o, en algunos casos, al ejercicio profesional de sus ocupantes. Se hace especial hincapié en la prohibición expresa de actividades asimilables a hoteles, pensiones o alojamientos, categorías que incluyen la oferta repetida de hospedaje a través de plataformas de alquiler por períodos breves.
Por su parte, la defensa rechaza que exista prohibición clara o exclusiva de la locación temporaria en el reglamento. Argumentó que la interpretación del consorcio desnaturaliza el derecho de propiedad y la legislación vigente, indicando que el edificio no se declaró de uso exclusivamente residencial. Además, sostuvo que la controversia no se enmarca en una urgencia tal que justifique una medida excepcional e insistió en que las eventuales infracciones son responsabilidad de inquilinos y no alcanzan al titular del dominio.
La parte demandada también planteó que no habitaba la unidad desde hacía más de dos años, la cual se encontraba alquilada a un tercero por un período contractual de tres años. En ese sentido, objetó que una orden de cese afectaría derechos de ocupantes no citados en el proceso, alegando además que la evidencia presentada resultaba deficiente o de dudosa autenticidad.
El juzgado analizó en profundidad la naturaleza de la medida solicitada y determinó que el objeto pretendido era similar al resultado final que se buscaría en un juicio ordinario: restaurar el uso residencial del inmueble y eliminar la modalidad de hospedaje comercial. Por ello, la justicia consideró que correspondía encuadrar la petición como una medida “autosatisfactiva”, con efectos definitivos para proteger el derecho consorcial denunciado.
En su argumentación, el juzgado indicó que, para dictar una medida autosatisfactiva, debe verificarse un nivel de urgencia y un riesgo claro de daño irreparable para el consorcio. Enumeró que, en este caso, la continuidad del alquiler turístico ponía en riesgo la seguridad, incrementaba gastos comunes y generaba desorden y malestar en la comunidad, elementos que justifican una tutela judicial inmediata y efectiva.
La sentencia remarcó la vigencia del reglamento elaborado bajo la Ley de Propiedad Horizontal, que limita de forma específica el destino de las unidades y prohíbe tanto el funcionamiento de hospedajes como cualquier otra actividad contraria a la moral, el decoro o la tranquilidad del edificio. El texto define que cualquier contrato entre el titular y terceros no altera la responsabilidad de ese propietario frente al resto de los copropietarios ni lo exime del cumplimiento de las reglas internas.
El análisis del juez incluyó una distinción entre locación temporaria habitacional y explotación comercial tipo hotel. Subrayó que ofrecer la unidad a turistas mediante plataformas digitales configura una actividad destinada al lucro, propia de la industria del hospedaje, y no se encuadra como uso residencial, aún si las estadías fueran breves.
El fallo recupera jurisprudencia sobre la materia donde tribunales reconocieron que la rotación permanente de huéspedes y el ofrecimiento sistemático en internet afectan la esencia residencial de los edificios. Se citan antecedentes donde, en casos similares, se ordenó el cese de este tipo de alquileres para resguardar la vida consorcial.
En cuanto a los argumentos procesales, la justicia consideró adecuada la caución juratoria como garantía, al entender que la medida no implicaba una restricción patrimonial directa, y refuerza que el fin es preservar la legalidad interna del edificio sin imponer una sanción económica previa. Sobre el destino de las costas, el fallo resolvió distribuirlas en el orden causado, dado el carácter preventivo del litigio y porque ambos actores tuvieron motivos para requerir tutela judicial.
Finalmente, la resolución ordena de manera expresa el cese de todo alquiler temporario o turístico en la unidad identificada, con un plazo de diez días para su cumplimiento, bajo apercibimiento de multa diaria hasta la efectiva regularización.
El expediente destaca que la normativa interna del consorcio, aun si data de épocas previas a la aparición de plataformas de alquiler digital, sigue vigente y obliga tanto a propietarios como a inquilinos. La resolución determina que la función principal del reglamento es equilibrar el derecho individual de dominio con el interés y la convivencia de toda la comunidad, una premisa que consideró central para resolver la disputa.
Según surge del texto de la sentencia, la interpretación y aplicación estricta de los reglamentos consorciales aparece como la principal herramienta normativa para afrontar los conflictos derivados del auge de los alquileres temporarios.
El juez afirmó en el fallo: “El derecho de propiedad del demandado, como todo derecho subjetivo, no reviste carácter absoluto, sino que se encuentra limitado por las normas legales y reglamentarias...”. Esta frase resume el criterio por el cual se ampara la defensa de la convivencia por sobre la discrecionalidad de uso.
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