Tips Jurídicos: ¿Qué es un desalojo?

El temor a perder el lugar en donde uno vive con su familia suele ser un miedo repetido para aquellas personas que tienen una deuda o alquilan una propiedad inmueble y se preguntan: “¿Qué pasa si no puedo pagar?”. Esta situación de incertidumbre se ve acompañada de otros interrogantes. ¿Habrá algún aviso antes de que me desalojen? ¿Hay herramientas para evitar el peor desenlace? ¿Cómo se puede remediar una situación de esta naturaleza? ¿Es cierto que no procederá el desalojo si hay niños o niñas en el inmueble? La gran mayoría de las respuestas a estas preguntas se encuentran en la ley.

El juicio de desalojo -porque en efecto, para desalojar a alguien se requiere un juicio propiamente dicho- puede iniciarse contra el locatario (la persona que alquila un inmueble); el sublocatario; un intruso (quien ocupa un inmueble sin tener contrato ni derecho alguno para hacerlo) y todo otro ocupante cuyo deber de restituir la propiedad le sea exigible, incluso contra quien continúa una locación. Según corresponda a cada uno de los sujetos mencionados, la puerta del desalojo se abrirá cuando el plazo del contrato de locación esté vencido y quien debía dejar la propiedad en tiempo y forma no lo hizo, o cuando no se abonaron los alquileres correspondientes, o por ejemplo cuando el inmueble ha sido ocupado por intrusos (que, como recién se mencionó, no tienen respaldo legal o contractual para instalarse en una vivienda o finca). En resumen, es frecuente que se inicie el proceso de desalojo por vencimiento del contrato y falta de entrega (plazo vencido); por falta de pago o por intrusión. Se trata de un proceso “especial”, con plazos más acotados que una acción ordinaria, por lo que el trámite debería ser más veloz que cualquier otro juicio.

¿Quiénes pueden promover esta acción? En contrapartida de lo anterior, el locador (que es quien le alquila la casa, el departamento o el campo a la parte locataria); el propietario del inmueble; el poseedor; el usufructuario; cualquiera de los condóminos sin requerir el consentimiento del resto de las personas con las que comparte el condominio; e incluso un heredero, entre otras figuras contempladas en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), cuerpo normativo que traza diferencias entre el desalojo por falta de pago de un inmueble destinado a vivienda de los que tienen otra finalidad.

“Si el destino es habitacional”, refiere el art. 1222 CCCN, “previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.” Este artículo, cuya última reforma ha tenido lugar en diciembre de 2023 con el tan nombrado decreto 70/2023, pretende que la persona a desalojar por falta de pago no se vea sorprendida por el eventual inicio de un reclamo, incluso si quien promoverá la acción tuvo una actitud pasiva durante mucho tiempo. Pero a la vez, esta intimación permite al deudor pagar y evitar que avancen las acciones en su contra.

Negarse a recibir la intimación o decir que allí no está la persona buscada no se perfila como una estrategia eficiente para el deudor, ya que tal como precisa la ley, “la notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si este se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la entrega.

Aquellos que alquilan un departamento y no presentan gran apego a ciertas reglas de convivencia, deben tener especial cuidado, ya que frente a reiterados incumplimientos del reglamento de propiedad horizontal, el Código indica que el consorcio o cualquier propietario afectado podría iniciar una acción para que cese esa infracción: el desalojo del vecino infractor está dentro del menú de acciones a realizar.

¿Es cierto que el desalojo no procede si hay niños o niñas en la vivienda? La presencia de menores de edad no impide de manera categórica la procedencia de un desalojo, no obstante, la Justicia ha entendido en varias oportunidades que “el desalojo no podrá efectivizarse hasta tanto se garanticen medidas efectivas de resguardo del derecho a la vivienda de las personas que ocupan el inmueble” (autos “NAVEIRA, NATALIA EDITH Y OTRO c/ SUBINQUILINOS Y/U OCUPANTES Y OTROS s/DESALOJO: INTRUSOS”, Expte. 82242/2013, fallo de la Sala M de la Cámara Nacional en lo Civil, junio de 2023).

En el mismo sentido, hay leyes específicas que establecen pautas concretas en favor de poblaciones vulnerables de cara a un eventual desalojo. En el año 2018, el Congreso de la Nación sancionó la Ley 27.453 -Régimen de Regularización Dominial para la Integración Urbana- que suspendió por 10 años “las acciones y medidas procesales que conduzcan al desalojo de los bienes inmuebles incluidos en el RENABAP”, el Registro Nacional de Barrios Populares. Esta norma se encuentra vigente. De igual manera, el artículo 678 bis del Código Procesal Civil y Comercial bonaerense establece que “previo a ordenar el desalojo de personas o familias que habiten en una villa o asentamiento precario, el/la juez/jueza deberá oficiar al Ministerio de Infraestructura de la Provincia de Buenos Aires a fin de constatar si dicha villa o asentamiento está incluido en el Registro Público de Villas y Asentamientos creado por el artículo 28 de la Ley N° 14449”: en caso de estar incluido en dicho Registro, no podrá ordenarse el desalojo por el plazo de un año “excepto que se acredite un peligro real e inminente para la seguridad e integridad física de las personas, basado en factores socio-sanitarios, ambientales y/o en un riesgo de derrumbe”. En estos casos, el magistrado a cargo de la causa citará a una audiencia para acordar un plan de relocalización “que incluya una solución habitacional definitiva para las personas y/o familias afectadas a través de los distintos instrumentos” previstos en la normativa.