Cómo cambiarían los impuestos a las viviendas y propiedades en Florida si se aprueba la Enmienda 3

Florida votará el 3 de noviembre la Enmienda 3, una reforma constitucional que cambiaría la forma en que se calcula parte del impuesto inmobiliario.

Para las segundas viviendas, alquileres, comercios y otras propiedades sin exención de vivienda habitual, el cambio central sería reducir del 10 % al 5 % el límite anual de aumento del valor tasado que se usa para los gravámenes no escolares.

La medida no reduce automáticamente la factura tributaria a la mitad ni fija un máximo para el impuesto total. Su efecto dependerá de cuánto aumente el valor de mercado de cada inmueble y de las tasas que aprueben cada año los gobiernos locales.

Los gravámenes destinados a los distritos escolares quedarían fuera de ese límite y seguirían calculándose sobre el valor de mercado o just value.

La propuesta necesita el respaldo de al menos el 60 % de los votantes de Florida. Si se aprueba, entraría en vigor el 1 de enero de 2027 y el primer reflejo aparecería en los avisos de tasación y las facturas emitidas durante ese año.

El valor tasado de inmuebles sin exención solo podría subir hasta un 5 % para impuestos no escolares

Hoy, las propiedades que no reciben la exención de vivienda habitual (homestead exemption) están sujetas, para los gravámenes no escolares, a un tope anual del 10 % en el crecimiento de su valor tasado. La Enmienda 3 de Florida reduciría ese límite al 5 %.

La regla abarcaría a las propiedades que ya están comprendidas por el actual tope para inmuebles sin exención: entre ellas, segundas residencias, viviendas de alquiler, inmuebles comerciales y otros bienes de inversión.

No modifica el límite de las residencias principales con exención, cuyo valor tasado continúa sujeto a la regla de Save Our Homes: el menor entre el 3 % y la inflación anual.

La diferencia entre valor de mercado y valor tasado es decisiva. El primero es la estimación de cuánto podría venderse un inmueble; el segundo es la base sobre la que se aplican las tasas de impuesto.

Si una propiedad no exenta aumenta un 8 % en valor de mercado durante un año, el valor tasado utilizado para los gravámenes no escolares solo podría aumentar un 5 % si la enmienda entra en vigor. Si el valor de mercado crece menos de un 5 %, el nuevo tope no generaría una diferencia.

El beneficio se acumula mientras el propietario conserva el inmueble y el mercado supera el límite. Al venderse o requerirse una nueva tasación, el valor se actualiza al mercado. El adquirente inicia una nueva base con límite del 5 % para años posteriores.

El tasador de propiedades del condado, Tomás Regalado, estimó que el efecto fiscal para Miami-Dade estaría entre USD 300 millones y USD 400 millones en el primer año.

Esa proyección se vincula principalmente con la ampliación de la exención para viviendas principales, que beneficiaría a más de 440.000 propiedades con exención de vivienda habitual; no equivale a un ahorro idéntico para cada propietario ni permite calcular por sí sola el efecto del tope del 5 % sobre cada inmueble sin exención.

La rebaja del tope no alcanza los impuestos escolares ni determina la tasa que aplicarán ciudades y condados

El límite del 5 % afectaría el valor tasado destinado a gravámenes no escolares. Por eso, una propiedad alcanzada seguiría pagando los impuestos de los distritos escolares sobre el valor de mercado, sin ese tope.

También continuaría sujeta a cargos que no son impuestos ad valorem, como determinadas tarifas o evaluaciones especiales.

Además, la enmienda no congela las tasas impositivas, conocidas como millage rates. Los condados, ciudades y otros organismos que cobran impuestos establecen esas tasas durante sus procesos presupuestarios anuales.

Una reducción del valor tasado puede bajar la base imponible, pero el importe final de la factura depende de multiplicar esa base por las tasas vigentes de cada autoridad.

Por ese motivo, no es posible anticipar un ahorro uniforme para los propietarios de alquileres, segundas residencias o inmuebles comerciales. Quienes registren aumentos de tasación de hasta el 5 % no obtendrían un alivio derivado del nuevo tope.

Para quienes superen ese porcentaje, el resultado dependerá también de los gravámenes que figuren en su factura y de las tasas que se adopten en cada jurisdicción.

La desarrolladora de vivienda asequible Lynda Harris, que posee inmuebles en Brownsville y North Miami, señaló al Miami Herald que las tasaciones de sus propiedades subieron menos del 5 % anual desde que se desaceleró el mercado inmobiliario. En ese escenario, el cambio constitucional no alteraría su base tasable.

La ampliación de la exención para viviendas principales reduciría los ingresos no escolares de los gobiernos locales

La rebaja del tope para propiedades sin exención forma parte de una reforma más amplia. La Enmienda 3 elevaría la exención de vivienda habitual aplicable a impuestos no escolares hasta USD 150.000 en 2027 y hasta USD 250.000 en 2028; desde 2029, el máximo se ajustaría anualmente por inflación. La exención de USD 25.000 aplicable a los impuestos escolares no cambia.

Los propietarios que fueran residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 accederían a los nuevos montos desde 2027 si cumplen los requisitos de exención.

Para quienes establezcan su residencia permanente después de esa fecha, se mantendría inicialmente la estructura vigente y el acceso al aumento llegaría en el quinto año de la exención, conforme a las condiciones constitucionales.

La Conferencia de Estimación de Ingresos del estado proyectó que la reforma reduciría los ingresos locales por impuestos no escolares en USD 4.950 millones durante el ejercicio fiscal 2027-2028 y en USD 8.780 millones en 2028-2029.

La estimación incluye las disposiciones de la enmienda y no supone una respuesta presupuestaria idéntica de todos los gobiernos locales.

Los gobiernos locales conservan la facultad de definir sus presupuestos y tasas dentro de los límites legales. Ante una base imponible menor, pueden ajustar gastos, modificar tasas, recurrir a otras fuentes de ingresos o combinar esas opciones.

La analista de política fiscal Nicole Fox, de la Tax Foundation, enumeró al Miami Herald los recortes de servicios, el aumento de tarifas y la suba de tasas de impuesto inmobiliario entre las alternativas disponibles.

La Constitución de Florida permite que los condados y municipios cobren hasta USD 10 por cada USD 1.000 de valor imponible para sus presupuestos operativos sin un referéndum adicional.

La posibilidad de ajustar tasas significa que el tope del 5 % limita el crecimiento de una parte de la base imponible, pero no garantiza por sí solo una reducción del importe final que pagará cada propiedad.

La boleta también prevé futuras exenciones locales y reglas sobre el uso de los impuestos

El texto sometido a votación ordena a la Legislatura establecer un procedimiento uniforme para que condados y municipios puedan ampliar, para sus propios gravámenes, la exención de vivienda habitual hasta el valor tasado restante.

Los distritos especiales podrían hacerlo con aprobación en referéndum. Esa vía requerirá legislación posterior para definir su funcionamiento.

La enmienda también enumera los fines para los que los condados y municipios pueden usar los ingresos del impuesto inmobiliario, entre ellos seguridad pública, educación, infraestructura, proyectos de recursos naturales, pago de deuda, jubilaciones de empleados y operaciones administrativas.

A la vez, permite otros gastos aprobados por funcionarios del condado o por los órganos de gobierno locales, salvo que una ley general los prohíba.

La votación del 3 de noviembre definirá si estos cambios constitucionales comienzan el 1 de enero de 2027. Hasta entonces, se mantienen la exención vigente y el límite anual del 10 % para las propiedades sin exención de vivienda habitual.