El rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años alcanzó 5,11%, su mayor nivel en 19 años, y elevó el costo del crédito para vivienda. Así, la suba volvió a tensionar al mercado inmobiliario.
La tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años llegó a 7,03% el jueves 24 de septiembre, según Freddie Mac. Superó el 6,95% de la semana previa y volvió a ubicarse por encima de ese umbral por primera vez desde enero de 2025.
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El petróleo Brent también superó otra vez los USD 100 por barril, informó la cadena estadounidense Fox Business. El alza de los precios energéticos se sumó a las expectativas de inflación que impulsaron los rendimientos de los bonos.
Las tasas hipotecarias siguen de cerca el comportamiento de los bonos del Tesoro, que reflejan las previsiones de los inversores sobre inflación, crecimiento y política monetaria.
El encarecimiento del crédito elevó las cuotas mensuales y redujo el monto que las familias pueden destinar a la compra de una vivienda.
Cinco semanas consecutivas de suba llevaron la tasa al 7%
El repunte del crédito hipotecario ocurrió después de cinco semanas consecutivas de aumentos, de acuerdo con datos de Freddie Mac citados por la cadena estadounidense CNN. La tasa a 30 años había comenzado el año en 6,16% y, unos siete meses atrás, había bajado hasta 5,98%.
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Ese descenso había alimentado la expectativa de una recuperación del mercado inmobiliario. La tendencia cambió cuando los rendimientos de los bonos subieron y los mercados revisaron sus cálculos sobre la inflación y las futuras decisiones de la Reserva Federal.
La tasa fija a 15 años también avanzó durante la última semana: pasó de 6,26% a 6,42%, según la información publicada por Fox Business. El aumento afectó tanto a quienes buscan una vivienda como a los propietarios que evalúan refinanciar su préstamo.
Anthony Smith, economista sénior de Realtor.com, afirmó a Fox Business que el rendimiento del Tesoro explicó buena parte de la suba semanal.
El analista previó que la presión sobre las tasas hipotecarias puede prolongarse por el aumento de las tensiones inflacionarias.
La escalada del petróleo vinculada a la guerra en Irán añadió presión sobre los precios, según CNN. Ese escenario elevó los rendimientos de los bonos y se trasladó a los préstamos para vivienda, autos, consumo y actividades comerciales, señaló la cadena.
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El 7% reduce la capacidad de compra de los hogares
El nivel actual obliga a los compradores a afrontar pagos más altos por la misma propiedad y limita el precio de las viviendas a las que pueden acceder.
Quienes obtuvieron un crédito en febrero enfrentan una carga financiera menor que quienes hoy adquieren una casa de precio medio con un anticipo del 20%, indicó CNN.
Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, advirtió ante CNN que “el 7% es una barrera psicológica preocupante”. La especialista sostuvo que el cruce de ese umbral puede enfriar el mercado y reducir las compraventas durante el otoño.
La diferencia se extiende a todo el plazo de financiación. El comprador que toma hoy una hipoteca fija a 30 años pagaría cientos de miles más en intereses que quien aseguró una tasa más baja a comienzos de año, de acuerdo con CNN.
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Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, anticipó en una entrada de blog: “El 7% sea la nueva normalidad”. Su previsión refleja el temor de que las tasas elevadas se mantengan durante un período prolongado.
La tasa vigente aún se ubica por debajo del máximo de 7,79% registrado en 2023. Pese a esa distancia, el nuevo dato representa el nivel más alto de los dos mandatos presidenciales de Donald Trump, según CNN.
La Reserva Federal subió su tasa por primera vez desde julio de 2023
La política monetaria no fija de forma directa las tasas de las hipotecas, aunque influye en las expectativas que mueven a los bonos.
El rendimiento del título del Tesoro a 10 años había comenzado el año cerca de 4,15% y luego se instaló en torno de 5,15%, según CNN.
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Kevin Warsh, elegido por Trump para suceder a Jerome Powell al frente de la Reserva Federal, anunció la semana pasada una suba de 0,25 puntos porcentuales. Fue el primer aumento desde julio de 2023.
El rango de la tasa de referencia quedó entre 3,75% y 4%. Los integrantes de la Reserva Federal prevén al menos otra suba durante 2026, de acuerdo con la información publicada por CNN.
Trump cuestionó el nivel de las tasas y escribió en Truth Social que deberían estar en 1% o menos. La Casa Blanca no controla de forma directa los préstamos hipotecarios, aunque las señales sobre inflación y política monetaria inciden en el mercado de deuda.
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Ventas pendientes 4,7% por debajo del año anterior, con precios aún en alza
Las ventas de viviendas se mantuvieron casi sin cambios interanuales hasta agosto, aunque los indicadores recientes mostraron una menor demanda.
Las ventas pendientes subieron 0,3% frente a julio, pero quedaron 4,7% por debajo de su nivel de un año antes, según datos citados por CNN.
Las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda cayeron 11% frente al mismo período del año anterior, de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
De esta manera, el resultado anticipa un mercado más limitado para los compradores que dependen del financiamiento.
Las acciones de Lennar, D.R. Horton y PulteGroup bajaron durante el último mes ante la posibilidad de que el crédito más caro afecte las ventas y la construcción de casas nuevas.
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El director ejecutivo de Lennar, Stuart Miller, señaló que numerosos compradores “se están estirando claramente” para acceder a una propiedad.
Cerca del 10% de los prestatarios optó por hipotecas de tasa ajustable
Una parte de la demanda activa se trasladó hacia préstamos hipotecarios con tasa ajustable, conocidos como ARM. Cerca del 10% de los prestatarios eligió esa alternativa la semana pasada, según CNN.
Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, explicó al medio que las hipotecas ARM 5/1 tenían una tasa más de un punto porcentual inferior a la de los préstamos fijos. Esos contratos mantienen una tasa durante cinco años y luego la revisan cada año según las condiciones del mercado.
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La menor demanda todavía no provocó una caída nacional de los precios. El valor medio de una vivienda existente alcanzó USD 429.100 en agosto y acumuló el 38° mes consecutivo de aumentos interanuales.
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