El mercado de alquiler en Estados Unidos se frena por la ley del Senado

El proyecto de ley de vivienda del Senado de Estados Unidos, aprobado en marzo con el objetivo de ampliar la oferta habitacional, está provocando la paralización de nuevos desarrollos y una fuga de inversiones en el sector de alquiler. La iniciativa, impulsada por una mayoría legislativa de 89 votos a favor y 10 en contra, introduce restricciones en la construcción de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler.

Esta situación genera incertidumbre entre promotores e inversores sobre el futuro del mercado inmobiliario, según información publicada por Inclusive Abundance y Up for Growth, dos plataformas especializadas que monitorean tendencias y políticas de vivienda a nivel nacional. En cifras preliminares, empresas de la construcción —como Terra Lane Communities— mantienen suspendidos proyectos por al menos USD 3.400 millones, lo que representa unas 10.000 viviendas menos en desarrollo inmediato.

Los datos recopilados a 14 empresas del rubro revelan que esta cifra solo refleja una fracción del impacto potencial, ya que en Estados Unidos operan más de 1.700 firmas dedicadas al “construir para alquilar”, según estimaciones de John Burns Research & Consulting, consultora líder en análisis del mercado inmobiliario.

El director ejecutivo de Terra Lane, Steve La Terra, advirtió a Inclusive Abundance: “Estos proyectos están diseñados específicamente para familias que no pueden costearse una vivienda en la comunidad. Este proyecto de ley, que pretende ofrecer más viviendas, ya ha frenado la puesta en marcha de nuevos desarrollos que serían fundamentales para ampliar la oferta de alquiler”.

El Senado obliga a vender viviendas de alquiler tras 7 años de construcción

Una de las disposiciones centrales del proyecto obliga a los promotores a vender, en un plazo máximo de siete años después de finalizar la construcción, todas las viviendas edificadas con fines exclusivamente de alquiler. Esta cláusula busca limitar la expansión de los propietarios institucionales y encaminar el mercado hacia la venta a familias, pero ya genera cambios profundos en la cadena de valor inmobiliaria y frena el acceso a nuevos financiamientos.

Los desarrolladores aseguran que este requerimiento elimina el incentivo principal para invertir en proyectos de alquiler, y muchos prestamistas han decidido no participar en el sector mientras la incertidumbre persista. La propia Terra Lane suspendió dos proyectos en Arizona y Texas, que sumaban 300 viviendas unifamiliares, ante las condiciones restrictivas impuestas desde el Senado. Otros cinco desarrollos potenciales han salido del radar de la compañía.

El impacto en promotoras y constructores: modelos de negocio en jaque

Empresas del sector afirman que la posible nueva legislación no solo afecta el ritmo de aperturas, sino la supervivencia misma de un modelo empresarial. La Terra declaró a Inclusive Abundance que esto “está llevando a la quiebra a la industria”, ya que el financiamiento, la construcción y la venta de viviendas individuales requieren un esquema completamente diferente al modelo de alquiler.

Según el testimonio de Kelly Whiteley, directora ejecutiva de Hancock Builders, firma reconocida en construcción residencial, recogido por Up for Growth: “Si no se resuelve algo en los próximos seis meses, tendríamos que idear una estrategia comercial completamente nueva”.

Algunos desarrolladores ya comenzaron a transformar complejos de viviendas para alquiler en unidades a la venta, fenómeno que termina facilitando el acceso sólo a aquellas familias capaces de afrontar los precios actuales, dejando excluidas a las familias con presupuestos más limitados.

La conversión de estos desarrollos genera costos elevados. Whiteley explicó que, para adaptar inmuebles destinados a multifamiliares en lotes individuales, “habría que excavar las calles”, debido a los requerimientos técnicos como cableado y distribución de servicios públicos.

Posiciones legislativas y bloqueos institucionales

El proyecto, promovido por el senador republicano Tim Scott y la senadora demócrata Elizabeth Warren, forma parte de una estrategia mayor para frenar la compra masiva de viviendas unifamiliares por inversores institucionales, una práctica que, indican sus defensores, dificulta la competencia de compradores particulares en ciudades como Atlanta y Phoenix.

Aunque dichas empresas poseen una pequeña fracción del parque total inmobiliario, su concentración puede afectar mercados locales. Mientras tanto, en la Cámara de Representantes, el paquete legislativo sobre vivienda ya fue aprobado en febrero sin ninguna prohibición para la compra de viviendas unifamiliares por parte de inversores.

Un grupo de 76 legisladores, tanto demócratas como republicanos, firmó una carta dirigida al presidente de la Cámara, Mike Johnson, y al líder de la minoría, Hakeem Jeffries, para exigir la “eliminación o revisión sustancial” de la cláusula de venta obligatoria en 7 años, según documentos recogidos por Up for Growth.

Expectativas y efectos inmediatos en el acceso a la vivienda

El sector de la construcción para alquiler ganó peso durante la última década como alternativa para familias que no acceden a la compra de vivienda propia. Terrenos baldíos y obras paralizadas ya son una realidad mientras continúa la discusión parlamentaria.

Los impulsores de la ley argumentan que estas urbanizaciones excluyen la vivienda para la compra individual y concentran la propiedad en pocos actores. Por su parte, los promotores afirman que sus desarrollos representan la única opción asequible en vecindarios con buenas escuelas y servicios.

Si el Congreso no alcanza un acuerdo, la reconversión a modelos de venta podría desplazar a inquilinos, mientras que el desvío de inversiones ya está redirigiendo fondos originalmente destinados a viviendas de alquiler hacia la construcción de centros de datos.