El acceso a viviendas unifamiliares se ve estancado por los intereses empresariales en Estados Unidos

El paquete legislativo sobre vivienda promovido en el Senado de Estados Unidos enfrenta una controversia que trasciende el tradicional debate sobre el acceso a la vivienda. Entre sus artículos destaca una disposición que podría transformar radicalmente el mercado de las casas unifamiliares de alquiler: restringe a los grandes inversores la tenencia de estos inmuebles y les exige ofrecerlos en venta a particulares tras un plazo de 7 años, bajo amenaza de fuertes multas.

Esta medida, defendida por los senadores demócratas Raphaël Warnock y Elizabeth Warren junto al republicano Tim Scott, busca devolver a las familias el acceso a un estilo de vida asociado históricamente al “sueño americano”, en detrimento de los fondos de inversión y grandes empresas inmobiliarias, según detalló el medio The New York Times.

Menos del 1% de las casas unifamiliares están bajo control de grandes inversores

Aunque la ley propone crear nuevos incentivos para acelerar y abaratar la construcción residencial, su foco en las casas unifamiliares de alquiler despierta críticas incluso entre quienes apoyan la legislación general.

Según John Burns Research and Consulting, solo el 1% de los 92 millones de casas unifamiliares en Estados Unidos pertenece a instituciones con carteras superiores a 350 viviendas. No obstante, esta proporción asciende hasta el 5% en algunas regiones metropolitanas, como Atlanta, donde la presencia de inversores es mucho mayor.

El artículo centralizando el debate exige que quienes posean 350 o más viviendas unifamiliares en alquiler deban vender las nuevas propiedades a propietarios individuales pasados 7 años. De no cumplir, deberán afrontar sanciones económicas.

Esta obligación podría ampliarse hasta 3 años adicionales si los contratos de alquiler están vigentes, y los propietarios únicamente deberán mantener la vivienda en el mercado durante 60 días.

Los impulsores de la cláusula sostienen que la proliferación de alquileres gestionados por grandes inversores obstaculiza el acceso de las familias a una vivienda propia y perpetúa barreras para la generación de patrimonio familiar.

Jim Baker, director ejecutivo de la organización Private Equity Stakeholder Project, explicó al medio estadounidense: “La construcción para alquilar es esencialmente un cambio de los constructores, que dejan de edificar casas para familias y pasan a hacerlo para grandes inversores institucionales. Esto niega la oportunidad de crear riqueza para sí mismos y sus hijos”.

Construcción para alquiler y reacciones en la industria

El crecimiento del mercado de casas unifamiliares de alquiler se explica en parte por el encarecimiento de las viviendas, fenómeno que se ha intensificado desde la pandemia. El precio de la vivienda subió un 50% desde 2020 en Estados Unidos, lo que alejó la compra de una casa de millones de familias, mientras que la demanda de viviendas suburbanas de alquiler se disparó.

Antes de 2014, menos de 1.000 casas al año eran construidas bajo el modelo “build-to-rent” (construir para alquilar). Según la consultora Zonda, en 2023 esa cifra alcanzó las 50.000, cerca del 3% de la nueva oferta residencial.

Estas casas, promovidas por empresas como Quinn Residences —que gestiona alrededor de 5.300 unidades en el sureste del país—, presentan características funcionales para la gestión masiva y la rotación de inquilinos, desde escaleras más anchas hasta la instalación de tecnología de detección de fugas de agua.

Richard Ross, director ejecutivo de Quinn Residences, relató: “Si esta ley se aprueba tal como está, no puedo crecer realmente”. Según planteó en The New York Times, la disposición complica el acceso a financiamiento para nuevos proyectos, ya que los inversores institucionales —especialmente fondos de pensión y firmas de capital privado— exigen posibilidades claras de desinversión en un plazo previsible.

Cambio tras la crisis de 2008 y respaldo político actual

Históricamente, el alquiler de casas unifamiliares estaba dominado por pequeños inversores. Sin embargo, tras el colapso inmobiliario de finales de la década del 2000, el desplome de precios permitió a grandes grupos como Blackstone adquirir decenas de miles de viviendas embargadas por debajo del precio de reposición, alentados por políticas federales que buscaban estabilizar el mercado. Así surgió el modelo empresarial que ahora el Senado busca limitar.

La medida divide a la política nacional. El presidente Donald Trump se mostró frío respecto a la propuesta y en su último discurso sobre el estado de la unión solicitó que el Congreso prohíba definitivamente la compra de casas unifamiliares por parte de fondos de inversión, defendiendo que “queremos casas para la gente, no para las corporaciones”.

Elizabeth Warren remarcó en CNBC que los inversores pueden edificar “tantos edificios de apartamentos, tantos complejos de condominios, tantos triplex como quieran”, pero las viviendas deben estar destinadas a familias, no a grandes corporaciones.

El futuro de la reforma permanece incierto. En la Cámara de Representantes, varios sectores se han opuesto abiertamente a la inclusión de las restricciones al modelo “build-to-rent” y tanto su votación como las eventuales negociaciones bicamerales amenazan con postergar la sanción definitiva del paquete.

Presión del sector con los próximos pasos legislativos

Entre los actores del mercado, la percepción es que la nueva regulación podría ser “catastrófica”, como se repitió durante la última conferencia especializada en Nashville, según reseñó The New York Times.

La mención recurrente del “sueño americano” en los discursos revela la tensión entre dos modelos: viviendas como bien familiar y como activo financiero corporativo. El sector inmobiliario ya está intensificando su lobby en Washington D.C. para modificar o eliminar las restricciones antes de su aprobación final.

El bloque legislativo incluye más de 40 proyectos y supone el mayor intento en décadas para intervenir en la arquitectura del acceso a la vivienda en Estados Unidos. La decisión sobre el futuro de las viviendas unifamiliares en alquiler moviliza no solo a parlamentarios y desarrolladores inmobiliarios, sino a millones de familias frente a los modelos de acceso a la propiedad.