La compraventa de viviendas en California cae un 24% y alarma al sector inmobiliario

La caída en la compraventa de viviendas en California durante los últimos tres años ha provocado inquietud en el sector inmobiliario y entre potenciales compradores. El número de transacciones se ubicó un 24% por debajo del periodo previo a la Gran Recesión, situando al estado frente a un escenario sin precedentes en la última década.

Entre 2023 y 2025, en California se vendieron 954.423 propiedades, cifra considerablemente menor a las 1.250.000 del bienio 2007-2009. Esta reducción no solo representa un descenso del 24% respecto a ese ciclo, sino que también implica una caída del 31% en comparación con los 18 años anteriores, según datos de la consultora de datos inmobiliarios Attom.

A diferencia de lo ocurrido en la crisis financiera global, cuando los precios de las viviendas descendieron abruptamente, el valor promedio de los inmuebles en California no ha bajado. Por el contrario, la mediana de precios subió un 9% entre diciembre de 2022 y diciembre de 2025, alcanzando los USD 710.000, apenas un 5% por debajo de su máximo histórico, según el análisis publicado en el diario regional Orange County Register.

La explicación de este fenómeno está en el denominado lock-in effect, un término que se refiere a una especie de bloqueo del mercado: la mayoría de los propietarios actuales tiene hipotecas a tasas cercanas al 3%; evitar vender y asumir un nuevo préstamo al 7% mantiene el mercado prácticamente congelado.

Así, la baja oferta —resultado de propietarios que no quieren cambiar sus préstamos baratos por uno más caro— sostiene los precios elevados mientras las ventas se estancan y quienes desean comprar encuentran menos opciones disponibles.

Acceso a la vivienda y presión sobre los hogares

El acceso a la vivienda se ha deteriorado. Solo el 30% de los hogares en el estado reunió los requisitos para adquirir una propiedad inicial entre 2023 y 2025, frente al 49% que pudo acceder en el periodo 2007-2009, según la asociación estatal de agentes inmobiliarios California Association of Realtors. Este retroceso en la asequibilidad se agrava por el aumento constante de precios y el encarecimiento de los créditos hipotecarios.

A pesar de que las tasas a 30 años descendieron por debajo del 6% a principios de 2026, el alivio resultó insuficiente para revertir la tendencia negativa. La diferencia entre el costo mensual de una hipoteca y el alquiler de una vivienda semejante se amplió: en diciembre de 2025, el pago mensual promedio por un inmueble de dos habitaciones fue de USD 4.350, un 62% superior al alquiler, que se ubicó en USD 2.680.

Las estadísticas de la oficina de análisis fiscal del estado Legislative Analyst’s Office indican que el ingreso necesario para acceder a una vivienda creció mucho más rápido que los salarios. En 2025, solo el 23% de los hogares californianos podía costear una vivienda de gama media, frente al 35% en 2019.

Comparación nacional y factores estructurales

El contraste con el resto de Estados Unidos es notable. Mientras el precio medio nacional en marzo de 2025 fue de USD 403.700, en California llegó a USD 910.160. Este diferencial revela la particularidad y persistencia de la presión sobre el mercado californiano, impulsada por la demanda y el déficit crónico de viviendas, segun reporta la California Association of Realtors y análisis sectoriales del banco de inversión JP Morgan.

El fenómeno del lock-in effect ha impuesto un círculo vicioso: propietarios que conservan bajas tasas hipotecarias no venden, los potenciales compradores enfrentan altos costos y escasez de oferta, y el mercado permanece rígido. Esto mantiene los precios elevados y limita la movilidad residencial, incluso tras el ligero aumento de viviendas disponibles en 2024 y 2025.

Proyecciones y contexto para 2026

Las previsiones para 2026 apuntan a un crecimiento moderado. La California Association of Realtors estima que las ventas de viviendas unifamiliares aumentarán apenas un 2%, llegando a 274.400 unidades. El precio medio podría alcanzar USD 905.000, lo que representaría un alza del 3,6%. La asequibilidad mejoraría levemente hasta el 18%, aunque seguiría siendo una de las más bajas del país.

Según Jordan Levine, economista jefe de la asociación, esta será la tendencia: “El ritmo será más lento que en años previos. Mejores condiciones hipotecarias e inventario ayudarán a estabilizar el mercado, aunque persisten riesgos como tensiones comerciales y problemas en el sector de los seguros”.

En el plano nacional, el banco de inversión JP Morgan prevé que los precios de las viviendas podrían estabilizarse durante 2026, con variaciones regionales y una ligera mejora en la demanda, aunque la asequibilidad continuarían como un desafío. En California, los analistas coinciden en que no se esperan caídas bruscas en los precios, pero sí un mercado de crecimiento lento y acceso limitado para los compradores.

Diferencias con la Gran Recesión y dinámica actual

Durante la crisis de 2008, el exceso de oferta y la incapacidad de los propietarios para encontrar compradores produjeron una ola de ejecuciones hipotecarias y un abrupto descenso de precios.

Actualmente, el mercado opera en sentido contrario: la escasez de viviendas y el costo de las nuevas hipotecas impiden tanto el acceso como el recambio de propietarios, manteniendo al sector en una especie de bloqueo entre vendedores y compradores.