Desahucios suspendidos hasta 2030: quién queda protegido por el decreto de vivienda y qué deberá acreditar

El Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, que establece una suspensión de desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. La medida no equivale a una prohibición general de todos los lanzamientos: el juez debe analizar cada caso, el tipo de demandante y la respuesta de la administración competente.

El decreto de vivienda aprobado este jueves por la Diputación Permanente se aplica a los procedimientos para recuperar una vivienda habitual, incluidos los desahucios por impago de alquiler, por finalización de contrato y por precario (cuando se okupa la vivienda sin contrato ni otro título que lo justifique), además de determinados casos de ejecución hipotecaria. Puede aplicarse incluso si ya existe una orden de lanzamiento, siempre que el desalojo no se haya ejecutado.

Dos niveles de protección según quien reclame la vivienda

La norma distingue entre los desahucios promovidos por entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios muy inferiores a su valor de mercado y los iniciados por otros propietarios.

En el primer grupo están, entre otros, los fondos y sociedades que se dedican a adquirir vivienda o deuda hipotecaria con grandes descuentos para especular. Si la persona demandada acredita que es vulnerable y no tiene una alternativa habitacional, el tribunal deberá suspender el procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2030.

Esta protección no se aplica a administraciones públicas ni a empresas públicas cuya función sea promover o gestionar vivienda social o asequible.

Para el resto de propietarios, la suspensión depende también de la actuación de la administración. El juzgado deberá pedir información sobre los recursos disponibles para ofrecer una alternativa habitacional digna y adecuada. Si la administración no responde o comunica que no dispone de una solución, el tribunal podrá suspender el procedimiento.

En estos casos, la suspensión no se prolonga automáticamente hasta 2030. El juez revisará la situación cada 12 meses y podrá levantarla si desaparece la vulnerabilidad, si se ofrece una vivienda adecuada o si la persona afectada rechaza esa alternativa sin una causa justificada. También decaerá cuando hayan pasado tres años desde que se acordó.

Qué se considera vulnerabilidad económica

El decreto remite a los criterios previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juez debe valorar cada caso, pero la norma señala algunos indicadores para determinar si existe vulnerabilidad económica.

En los desahucios por impago de alquiler, puede considerarse que existe cuando la renta y los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones superan el 30% de los ingresos de la unidad familiar y esos ingresos no alcanzan tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual.

Ese límite aumenta en función de la composición del hogar: suma 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo; 0,35 veces por cada hijo en familias monoparentales o con discapacidad de al menos el 33%; y 0,2 veces por cada persona mayor de 65 años o dependiente a cargo.

Si en la unidad familiar hay una persona con discapacidad de al menos el 33%, dependencia o una enfermedad que le impida trabajar de forma permanente, el umbral general sube hasta cinco veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos por hijos a cargo.

El juzgado también puede tener en cuenta factores de vulnerabilidad social, como que en la vivienda residan menores, personas dependientes o víctimas de violencia de género.

El informe de servicios sociales será una pieza clave

La situación de vulnerabilidad puede acreditarse mediante un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos. Ese documento debe reflejar la situación económica y social del hogar y la falta de una alternativa habitacional.

La norma permite que el juez valore, además, los criterios económicos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No basta, por tanto, con que el hogar tenga ingresos bajos: habrá que demostrar que no puede acceder a otra vivienda y que reúne las condiciones de vulnerabilidad previstas.

El tribunal deberá analizar también la situación de la parte demandante. Si el propietario es una persona física y tiene dos o menos viviendas, la vulnerabilidad del inquilino o de la persona ocupante no prevalecerá. En cambio, esa protección para el pequeño propietario no opera cuando quien reclama es una persona jurídica o un gran tenedor.

Qué ocurre en los desahucios por impago

El decreto incorpora un mecanismo específico para los procedimientos por falta de pago del alquiler. Si el inquilino acredita vulnerabilidad económica y la administración no ofrece una alternativa habitacional, esta tendrá un plazo de dos meses para aportar una solución o pagar al propietario las cantidades adeudadas y las costas.

Durante esos dos meses, el procedimiento y el lanzamiento quedarán suspendidos. Si la administración paga o consigna judicialmente toda la deuda, se cerrará el proceso y el contrato de alquiler seguirá vigente.

Si no ofrece una vivienda alternativa ni paga dentro de ese plazo, la administración pasará a ocupar la posición deudora del inquilino. En ese caso no podrá ejecutarse el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad económica y el contrato siga en vigor.

La medida alcanza a procedimientos ya abiertos

El régimen de suspensión también se aplica a ejecuciones en curso cuando entró en vigor el decreto, el 8 de octubre. Puede activarse aunque el juzgado ya haya dictado una sentencia, un decreto o un auto que haya puesto fin al procedimiento o señalado el lanzamiento.

La condición es que el desalojo todavía no se haya ejecutado. A partir de ahí, la persona afectada deberá acreditar su situación de vulnerabilidad y la ausencia de una alternativa habitacional para que el tribunal analice si procede la suspensión.