Qué pasa si cancelas una hipoteca fija cuando bajan los tipos de interés: una experta explica la compensación que puede cobrarte el banco

La evolución de los tipos de interés tiene un impacto directo en las condiciones de financiación de los hogares y, por lo tanto, en los bolsillos de las familias que deciden que es el momento para acceder a la vivienda en propiedad. La elección entre una hipoteca fija, variable o mixta, así como la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo o cambiarlo de entidad, son decisiones que pueden tener consecuencias económicas importantes a largo plazo. Por eso mismo, conviene conocer las comisiones que pueden aparecer durante la vida de una hipoteca y las circunstancias en las que las entidades financieras tienen derecho a aplicarlas antes de tomar ninguna decisión.

La comisión por compensación de riesgo de tipo de interés lleva vigente en España desde 2007, aunque buena parte de los hipotecados desconoce en qué casos concretos el banco puede aplicarla al cancelar el préstamo. La abogada Montse Cespedosa explicó los supuestos exactos en los que esta comisión se activa y aquellos en los que no corresponde cobrarla.

Qué compensa esta comisión hipotecaria

Cespedosa definió el concepto en términos simples. “Compensa la posible pérdida financiera que puede tener el banco en el momento de la cancelación si los tipos de interés están por debajo”, explicó la abogada, y aclaró que la referencia es siempre “del que se está pagando” en la hipoteca.

En otras palabras, la comisión busca compensar a la entidad cuando, al cancelarse un préstamo con un tipo fijo superior al vigente en el mercado, el banco no puede volver a prestar ese capital en condiciones igual de rentables. Si sucede lo contrario, no existe esa pérdida financiera y no procede cobrarla.

Cuándo el banco no puede cobrarla

Cespedosa ilustró el primer escenario con un ejemplo concreto. “Si tú tienes una hipoteca a tipo fijo al 1,5% y el banco puede prestar ese dinero ahora en un tipo fijo al 3%, no existe esa compensación de tipo de interés”, sostuvo.

La abogada explicó el fundamento detrás de ese caso: aunque el cliente cancele el préstamo, la entidad “puede volver a prestar ese dinero a un tipo superior”. Al no registrarse ninguna pérdida financiera, no hay nada que el banco deba compensar.

Cuándo sí corresponde pagar la compensación

El panorama cambia cuando la relación entre el tipo contratado y el tipo de mercado se invierte. “Sí se cobraría comisión en el caso de que tú tengas la hipoteca al 3% y los tipos estén al 2%”, afirmó Cespedosa.

La abogada sumó un segundo ejemplo, pensado en quienes buscan renegociar condiciones más favorables. “Si firmas una hipoteca a tipo fijo al 3,5% y el tipo se estanca en el 3% y tú quieres cancelar esa hipoteca para una mejora de tipos, sí te cobrarán la compensación por riesgo de tipo de interés”, señaló.

Este escenario puede afectar especialmente a quienes estudian una subrogación para trasladar su préstamo a otro banco. Sin embargo, la bajada de los tipos de mercado no implica automáticamente que haya que pagar: también deben cumplirse las condiciones legales y contractuales para aplicar la compensación.

Qué dice la normativa sobre esta comisión

La posibilidad de aplicar esta compensación depende también de la fecha de contratación y de las condiciones recogidas en la escritura. El Banco de España señala que, para los préstamos firmados después del 9 de diciembre de 2007, la entidad debe haber pactado expresamente esta compensación y acreditar que la cancelación anticipada le ocasiona una pérdida financiera. Además, no puede aplicarse a hipotecas variables cuya revisión del tipo de interés se produzca cada doce meses o menos.

La Ley 5/2019, que regula los contratos de crédito inmobiliario, introdujo límites específicos para los préstamos a tipo fijo. En los diez primeros años, la compensación no puede superar el 2% del capital amortizado anticipadamente; a partir de ese periodo, el límite baja al 1,5%. En ambos casos, tampoco puede exceder la pérdida financiera que sufra realmente la entidad.

Por tanto, no basta con que el banco incluya una comisión en el contrato para que pueda cobrarla en cualquier circunstancia. Es necesario comprobar tanto la fecha de firma como la modalidad del préstamo, la cláusula correspondiente y el cálculo de la eventual pérdida.

El mercado hipotecario y la evolución de los tipos

La importancia de estas condiciones se entiende mejor al observar cómo ha cambiado la financiación de la vivienda. Según el INE, en diciembre de 2025 el 63,4% de las hipotecas constituidas sobre viviendas se firmó a tipo fijo, frente al 36,6% a tipo variable. El interés medio inicial fue del 2,91% en las fijas y del 2,82% en las variables, con un plazo medio de amortización de 25 años.

A esta evolución se suma el encarecimiento de la vivienda. El Índice de Precios de Vivienda del INE registró un incremento interanual del 12,2% en el segundo trimestre de 2026. La subida fue del 7,4% en vivienda nueva y del 12,9% en segunda mano. Este contexto hace que las decisiones sobre financiación y las posibilidades de cambiar las condiciones del préstamo tengan un peso cada vez mayor en la economía de los compradores.

Las hipotecas mixtas, que combinan un primer periodo a tipo fijo con otro variable, también forman parte de las alternativas disponibles. En estos contratos hay que prestar especial atención a los tramos de interés y a las condiciones de amortización anticipada, ya que el régimen aplicable puede variar según la fase del préstamo en la que se encuentre el cliente.