Casi la mitad de las ejecuciones hipotecarias iniciadas proceden de préstamos hipotecarios firmados entre 2005 y 2008, en plena burbuja inmobiliaria

El desahucio de Maricarmen Abascal, de 87 años, ha acelerado el debate político sobre la vivienda, los alquileres y la actuación de los fondos. El Congreso votará este 2 de octubre la convalidación de los dos reales decretos-ley aprobados por el Gobierno tras su caso.

En paralelo, otro dato revela la persistencia de la crisis inmobiliaria: el 46,7 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas entre abril y junio procede de préstamos firmados entre 2005 y 2008, en los últimos años de la burbuja.

El caso de Abascal corresponde a un alquiler de renta antigua, no a una hipoteca. Pero la conexión entre ambos ámbitos está en los cambios de propiedad y de acreedor que han producido las operaciones de fondos de inversión: mientras unos compran inmuebles, otros adquieren carteras de deuda hipotecaria de las entidades financieras.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual de personas físicas crecieron un 27,5 % interanual en el segundo trimestre de 2026, hasta 3.703 procedimientos. En el primer trimestre, el aumento había sido del 38,1 %.

Casi una de cada dos ejecuciones procede de créditos de 2005 a 2008

Entre abril y junio se iniciaron 7.141 ejecuciones hipotecarias, un 12,2 % más que en el mismo periodo de 2025. Las viviendas concentraron el 69,9 % de los procedimientos y la mayor parte afectó a inmuebles usados.

El año en que se suscribió el préstamo ofrece una fotografía de la antigüedad de las deudas que llegan ahora a los registros y juzgados. Las hipotecas formalizadas entre 2005 y 2008 concentraron el 46,7 % de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas en el segundo trimestre. Los créditos constituidos en 2007 representaron el 15,1 % y los de 2006, el 14,1 %.

El dato confirma la tendencia que ya se apreciaba entre enero y marzo. Entonces, el 44,3 % de las ejecuciones sobre viviendas correspondía a préstamos firmados en ese mismo periodo, según las cifras del INE.

Una ejecución hipotecaria no equivale a un desahucio ya ejecutado, ya que la estadística del INE registra las certificaciones de ejecuciones iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad. El procedimiento judicial puede prolongarse durante años y no todos los expedientes desembocan en un lanzamiento.

Las ejecuciones hipotecarias aumentaron un 35,6 % durante 2025

El repunte viene de antes, pues en 2025, los juzgados españoles registraron 31.416 ejecuciones hipotecarias, un 35,6 % más que en 2024. El incremento prácticamente duplicó la subida que se había producido el año anterior, cuando estos procedimientos habían crecido un 18,3 %.

La diferencia entre una hipoteca firmada durante la burbuja y una suscrita recientemente no está solo en su antigüedad. Muchas de aquellas deudas atravesaron cambios profundos en el sistema financiero: fusiones entre entidades, absorciones, procesos de reestructuración y ventas de paquetes de créditos.

José Montero, socio de Montero de Cisneros y fundador de Defensa Contra Fondos, sostiene que ese recorrido puede complicar la identificación del acreedor que reclama la deuda. “Un préstamo de 2006 ha pasado en veinte años por fusiones bancarias, rescates y, muchas veces, por una o varias ventas a fondos de inversión”, explica en una nota difundida por la firma.

Cuando quien reclama la deuda ya no es el banco

Durante la última década, las entidades financieras han vendido carteras de préstamos impagados o con riesgo de impago a fondos y gestoras especializadas. Para el deudor, el cambio puede hacerse visible cuando recibe una reclamación de una empresa desconocida o una demanda presentada por una sociedad distinta del banco con el que firmó la hipoteca.

Montero plantea que, en esos procedimientos, resulta determinante comprobar quién reclama y qué documentación presenta. “La primera pregunta no es cuánto debe la familia, sino quién reclama y con qué papeles”, señala. Según el abogado, el demandante debe acreditar que el préstamo concreto forma parte de la cesión que invoca ante el juzgado.

Esa circunstancia no elimina la deuda ni implica por sí misma una irregularidad, ya que la cesión de créditos es una práctica prevista en el mercado financiero. Pero la cadena de transmisiones puede convertirse en un elemento de discusión judicial si existen discrepancias sobre la identificación del préstamo, el saldo pendiente, las condiciones de la cesión o la legitimación de quien presenta la ejecución.

La firma Defensa Contra Fondos recomienda revisar el expediente si el deudor recibe comunicaciones de una compañía distinta de su banco, si en la demanda aparece una sociedad que no reconoce, si la cantidad exigida no coincide con sus cálculos o si no consta una notificación clara sobre la transmisión del crédito. También cita las cláusulas de vencimiento anticipado, suelo o el índice de referencia de préstamos hipotecarios como elementos que pueden requerir análisis en préstamos anteriores a 2009.

El debate político se centra en el alquiler, pero las hipotecas antiguas siguen activas

El llamado «decreto Maricarmen» nació tras el desahucio de Abascal el 23 de septiembre. El Gobierno aprobó dos reales decretos-ley que incluyen medidas sobre desahucios de hogares vulnerables, alquileres temporales, prórrogas contractuales y otras disposiciones sobre vivienda. Ambos textos entraron en vigor de forma provisional y su continuidad depende de la votación prevista en el Congreso el 2 de octubre.

El debate parlamentario gira sobre todo en torno al alquiler, pero los registros muestran que una parte relevante de los procedimientos hipotecarios abiertos en 2026 remite a la etapa anterior al estallido de la burbuja. Casi dos décadas después de aquellas firmas, una parte de esos préstamos continúa su recorrido judicial.