Las tres cláusulas del contrato de arras que debes revisar antes de firmarlo: “La tercera es la que todo el mundo se salta y la que más dinero cuesta”

El asesor inmobiliario Ismael Fernández, conocido en TikTok como @ismaelfdezrealtor, ha recordado a través de una reciente publicación las tres cláusulas que conviene revisar en un contrato de arras antes de entregar una señal por una vivienda. Su advertencia se centra en las condiciones de entrega del inmueble, el plazo para acudir a notaría y el tipo de arras que figura en el documento.

En el vídeo, el experto recuerda que la firma de este contrato puede tener consecuencias económicas para comprador y vendedor. “No se trata solo de entregar una señal”, expone en la descripción de su post, sino de conocer las obligaciones asumidas y lo que sucede si una de las partes no cumple lo pactado.

El contrato debe fijar cómo se entregará la vivienda

La primera cláusula a la que se refiere el asesor afecta al estado en el que el vendedor debe entregar el inmueble. Fernández recomienda que el documento recoja que la casa se transmite limpia, libre de hipoteca y sin personas que residan en ella.

También plantea que se detalle la situación de los gastos pendientes. “Que el vendedor se comprometa a entregarte la casa limpia, sin hipoteca, sin nadie viviendo dentro y con el IBI y la comunidad pagados”, indica. El IBI es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal que grava la titularidad de una vivienda.

El asesor añade que el contrato debe prever qué ocurre si aparece una carga o una deuda que no se había informado. Según su explicación, debe constar que, ante una situación de este tipo, el vendedor “te tiene que devolver el doble de lo que le has entregado”.

Una fecha límite evita que la operación quede bloqueada

El segundo punto se refiere al momento de formalizar la compraventa ante notario. Fernández aconseja evitar referencias abiertas, como una firma “en los próximos meses”, y fijar un día máximo para otorgar la escritura.

“Sin fecha, cualquiera de los dos puede ir alargándolo y tú con tu señal entregada sin poder comprar otra casa”, afirma. El contrato, según sostiene, debe concretar además quién elige al notario y qué consecuencia tendrá la ausencia de alguna de las partes en la fecha acordada.

En este sentido, plantea que el documento indique que, si comprador o vendedor no comparecen, “se ejecutan las arras”. La expresión alude a la aplicación de las consecuencias previstas en el acuerdo por el incumplimiento de una de las partes.

Las arras penitenciales y el artículo 1454 del Código Civil

La tercera cláusula es, para Fernández, “la que todo el mundo se salta y la que más dinero cuesta”. El asesor recomienda que el contrato señale de forma expresa que se trata de arras penitenciales y que incluya una mención al artículo 1454 del Código Civil.

“Si tú te echas para atrás, pierdes la señal. Y si el vendedor se echa para atrás, te tiene que dar el doble”, explica. Esta fórmula permite que cualquiera de las partes desista de la operación, aunque con la penalización económica pactada.

Fernández alerta de que la falta de esa mención puede abrir otra interpretación del acuerdo. “Si no pone esto, se pueden entender como arras confirmatorias”, advierte. En ese supuesto, añade, el vendedor podría reclamar al comprador que cumpla la compraventa o pedir una indemnización por daños. Si quien renuncia es el vendedor, el comprador podría verse obligado a reclamar la devolución del dinero por vía judicial.