Los decretos de vivienda incluyen también medidas para los caseros: así se beneficiarán los propietarios si el Congreso los convalida

El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos-ley de vivienda que amplían la protección de los inquilinos frente a los desahucios hasta 2030 y vetan la compra por parte de fondos buitre hasta 2028, entre otras medidas. Desde entonces, y tras la publicación del primer decreto en el BOE este miércoles, el foco mediático se ha concentrado en las nuevas obligaciones que asumen los arrendadores: preavisos más largos, indemnizaciones si no renuevan el contrato sin causa justificada y un tope del 2% a la subida anual de la renta hasta finales de 2027.

Sin embargo, un repaso al contenido completo de ambos textos -el segundo aún pendiente de publicación oficial, pero al que ha tenido acceso Infobae- muestra que también contemplan beneficios fiscales y garantías legales específicas para los propietarios, sobre todo para quienes no son grandes tenedores.

Los dos decretos deben pasar todavía por el Congreso de los Diputados, que celebrará este viernes un pleno extraordinario para convalidar o derogar ambas normas por separado. Hasta que se complete esa votación, las medidas ya publicadas siguen aplicándose, pero su continuidad depende del resultado de la Cámara baja.

Seis vías para no pagar indemnización al inquilino

El segundo decreto, que entrará en vigor este jueves, obliga al arrendador a indemnizar al inquilino con doce mensualidades si decide no renovar el contrato al vencimiento sin justificar el motivo. El cálculo se hace sobre el precio de referencia de una vivienda de características similares en el mercado, no sobre la renta que se venía cobrando.

No obstante, el texto recoge seis supuestos concretos en los que esa indemnización no procederá, siempre que el arrendador los detalle de forma expresa y por escrito en la notificación de preaviso.

El primero es que el arrendador, si es persona física, necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar hasta segundo grado, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial; en ese caso, dispondrá de tres meses para ocuparla antes de que el inquilino pueda reclamar la compensación.

El segundo es que el inquilino no haya habitado la vivienda de forma efectiva durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia responda a una causa justificada, como motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.

El tercero es que el inquilino disponga ya, en el mismo municipio, de otra vivienda apta para sus necesidades, ya sea en pleno dominio o mediante un derecho real de uso o disfrute, y esté en condiciones de ocuparla.

El cuarto es que ambas partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual sobre la misma vivienda. El quinto es que el inquilino rechace, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de renovación del contrato formulada por el arrendador dentro del plazo de preaviso.

El sexto es una cláusula residual: que concurra alguna otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este se encuentre en situación de vulnerabilidad acreditada.

Estos supuestos no existían con la misma claridad en la regulación anterior y otorgarán al propietario varias vías legales definidas para recuperar el uso de su inmueble sin coste, siempre que acredite alguna de esas circunstancias en la notificación de no renovación.

Reducciones fiscales de hasta el 100% en el alquiler

El decreto ya publicado este miércoles, que modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), introduce un nuevo esquema de reducciones en el rendimiento neto del alquiler para propietarios que no sean grandes tenedores.

Las bonificaciones alcanzan el 100%, el 95%, el 90%, el 85% o el 70% según distintas combinaciones de requisitos: que la renta baje al menos un 5% respecto al contrato anterior, que la vivienda esté en una zona tensionada, que el inquilino tenga entre 18 y 35 años o que se trate de un alquiler social gestionado por una administración pública.

Incluso si el propietario mantiene la renta sin rebajarla, accederá a una reducción del 50% en el rendimiento neto declarado. Y para viviendas alquiladas por primera vez, las reducciones repiten la misma escala de porcentajes, con el añadido de un 60% para inmuebles rehabilitados en los dos años anteriores.

El decreto recuerda que este tipo de incentivos ya ha tenido efecto en el pasado: las desgravaciones vigentes por rehabilitación beneficiaron a casi 300.000 actuaciones entre 2021 y 2025, con un ahorro acumulado de 853,9 millones de euros para las familias propietarias.

Exenciones para vender al sector público o vivienda vacía

Fuera del ámbito del alquiler, el mismo decreto añade dos exenciones fiscales que afectan directamente a la venta de inmuebles. La primera exime de tributar la ganancia patrimonial cuando el propietario vende su vivienda a una administración pública o a una entidad dependiente que garantice su protección permanente como vivienda social o asequible. El propio texto lo describe como un incentivo para acelerar la incorporación de vivienda privada al parque público.

La segunda exención aplica a la venta de una vivienda que haya permanecido vacía durante los dos años anteriores a la transmisión, siempre que el propietario reinvierta el importe en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión dentro de los seis meses posteriores a la venta.

La prohibición a los fondos buitre no alcanza a particulares

La prohibición de compra especulativa de vivienda que recoge el primer decreto se dirige exclusivamente a entidades con o sin personalidad jurídica cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles, es decir, fondos de inversión y grandes tenedores.

La restricción, que impide adquirir una propiedad por debajo del 70% de su valor de tasación, tiene una vigencia limitada hasta el 31 de diciembre de 2028 y no afecta a las compraventas ya formalizadas en escritura pública ni a operaciones con fines residenciales o sociales.

Pero para un propietario particular que quiera vender o comprar una vivienda a otro particular, la norma no introduce ninguna restricción nueva.

Compensación para propietarios en proceso de desahucio por impagos

El decreto también protege a los propietarios cuando un inquilino vulnerable deja de pagar el alquiler y la administración autonómica no le ofrece una vivienda alternativa en el plazo de dos meses. En ese caso, el desahucio queda congelado y la propia administración se hace cargo de la deuda del inquilino, pero solo si el propietario es una persona física o una entidad dedicada al alquiler asequible o social, y siempre que no se trate de un fondo buitre.

La compensación cubre como máximo la renta dejada de percibir y los suministros impagados, sin incluir el lucro cesante ni los daños morales.