La letra pequeña del decreto contra los fondos buitre: podrán seguir comprando vivienda por el 70% de su valor y desahuciar a inquilinos que no cumplan condiciones

Entre las numerosas medidas incluidas por el Gobierno en los dos decretos aprobados ayer para hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda, el veto a los fondos buitres en el mercado inmobiliario ha sido uno de los anuncios más destacados por el Ejecutivo. Sin embargo, el texto completo publicado hoy en el BOE, que detalla los pormenores de esta herramienta legal para frenar la compra especulativa de vivienda por parte de sociedades de este tipo, revela que la prohibición no es absoluta: entre otras limitaciones, las entidades podrán seguir adquiriendo inmuebles siempre que paguen al menos el 70% de su valor de tasación de mercado.

La medida llega después de que la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, anunciara en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del martes que el Ejecutivo pondría “nombres y apellidos a los especuladores” para “prohibirles que sigan mercadeando” con la vivienda. El anuncio se produjo en medio de la presión social generada por la acampada de la Puerta del Sol, en Madrid, y por el desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años que llevaba más de siete décadas residiendo en la misma vivienda del barrio de El Retiro.

La limitación tiene fecha de caducidad y numerosas excepciones

El artículo 1 del decreto establece que, desde su entrada en vigor y hasta el 31 de diciembre de 2028, toda entidad con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles tendrá limitada la compra de vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación. Es decir, la operación queda permitida a partir de ese umbral, sin que la norma imponga condiciones adicionales sobre el destino posterior del inmueble.

La propia exposición de motivos del decreto justifica la fijación de ese porcentaje como un mecanismo para identificar las operaciones de oportunidad, es decir, las carteras de inmuebles adquiridas a precio de saldo a entidades bancarias, a la Sareb o a particulares en dificultades económicas, sin afectar a las compraventas habituales entre familias, que suelen cerrarse a precios cercanos al valor de tasación. El texto sostiene que, por debajo de ese umbral, resulta más probable que la vivienda se destine a la reventa con plusvalía o al alquiler a precios de mercado, en lugar de a un uso residencial estable.

Varias organizaciones del movimiento por la vivienda denuncian que ese límite deja fuera a buena parte de las operaciones que denuncian como especulativas, ya que permite a los fondos adquirir inmuebles pagando precios ligeramente por encima del umbral fijado pero por debajo del precio real de mercado, sin restricciones para hacer negocio con ellos después. Estas entidades cuentan además con otros mecanismos gracias a disponer de más medios que los compradores particulares, como la compra de carteras completas de inmuebles a bancos o a la Sareb, que les permiten negociar descuentos adicionales sobre el precio conjunto y mantener así un margen de rentabilidad incluso al operar por encima del umbral del 70%.

Además, el articulado contempla varias excepciones que amplían el margen de maniobra de estas entidades: quedan fuera de la restricción las compras destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un plazo mínimo de cinco años, las residencias para personas que requieran atención sociosanitaria, los inmuebles adquiridos por entidades del tercer sector para colectivos vulnerables o víctimas de violencia de género, y aquellas operaciones realizadas por empresas adheridas a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.

La suspensión de desahucios también depende de la falta de alternativa habitacional

El segundo eje del decreto en lo que respecta a los fondos buitre, la protección frente a los desahucios, sigue un patrón similar entre el anuncio y el contenido normativo. El artículo 2 establece que, hasta el 31 de diciembre de 2030, los tribunales suspenderán mediante auto los procesos de desahucio cuando el demandante sea una de las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su valor de tasación, y siempre que la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional, pero deja sin protección a cualquier otro afectado.

La norma no contempla compensación económica para el propietario en este supuesto específico, a diferencia del régimen general previsto para otros arrendadores, en el que sí se prevé el resarcimiento a cargo de la Administración competente.La suspensión se revisará cada doce meses para comprobar si persisten las circunstancias que la motivaron, y que se levantará si desaparece la vulnerabilidad o si se ofrece una alternativa habitacional que la persona afectada rechace sin causa justificada.

El Congreso debe convalidar la norma este viernes

El decreto entrará en vigor el jueves, un día después de su publicación en el BOE. El Gobierno aprobó el martes de forma simultánea un segundo decreto, centrado en la renovación automática de los contratos de alquiler, cuya publicación en el BOE se producirá este jueves. Ambos textos deberán someterse a votación en un pleno extraordinario del Congreso de los Diputados previsto para este viernes, en el que se decidirá su convalidación o derogación, con el voto de formaciones como Junts y el PNV aún por definir.