Los caseros tendrán que justificar los contratos temporales y no podrán encadenarlos: las nuevas normas para los alquileres de corta duración y por habitaciones del decreto de vivienda

Más allá de la congelación de rentas y la renovación automática de los contratos, los nuevos decretos de vivienda endurecen las condiciones de los alquileres de temporada y regulan por primera vez de forma específica los contratos por habitaciones. La reforma, aprobada en un contexto de fuerte presión social por la crisis de acceso a la vivienda, que se ha intensificado con la acampada en la Puerta del Sol siguiendo el desahucio de Maricarmen Abascal pero ya estaba latente entre colectivos que denunciaban el aumento de los abusos en alquileres de corta duración, obliga a justificar los contratos temporales y limita la posibilidad de encadenarlos para evitar las protecciones del alquiler habitual. También establece límites para el alquiler por habitaciones, refuerza las garantías de los inquilinos y prevé nuevas obligaciones para propietarios y plataformas de alquiler.

A partir de su aprobación, los contratos de temporada deberán indicar expresamente el motivo por el que el alquiler es temporal. Esa causa tendrá que ser real y poder acreditarse, y será el propietario quien deba demostrarla. Si no existe una causa suficiente, el contrato perderá su consideración de alquiler temporal y pasará a estar sometido al régimen del alquiler de vivienda habitual desde el momento de su firma.

Límites de duración y freno a los contratos encadenados

Los alquileres temporales tendrán una duración mínima de 31 días y, como regla general, no podrán superar los 12 meses. La excepción se produce cuando la causa que justificó la temporalidad continúa vigente después de ese periodo.

La reforma también trata de evitar que se utilicen varios contratos consecutivos para mantener una relación de alquiler temporal de forma indefinida. Si un contrato supera los 12 meses sin una causa que lo justifique, o si se suceden más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considerará un alquiler de vivienda habitual desde su inicio, con las protecciones correspondientes.

El alquiler por habitaciones queda sometido a nuevos límites

Además, la reforma incorpora por primera vez una regulación específica del alquiler parcial de habitaciones o estancias. La principal novedad es que la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente en una misma vivienda no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado se aplican además los límites establecidos por el sistema de índices de precios de referencia. Tanto el alquiler de la vivienda completa como la suma de los contratos por habitaciones deberán respetar esos topes.

Quedan fuera de esta regulación las cesiones de habitaciones realizadas sin ánimo de lucro por entidades del tercer sector dentro de programas de acogida o inclusión de personas vulnerables, mientras estén vigentes esos programas.

Más obligaciones para los propietarios y garantías para los inquilinos

La nueva norma también impide que los gastos de gestión inmobiliaria asociados a la formalización del contrato recaigan sobre el inquilino en cualquier tipo de alquiler. Tampoco podrán trasladársele los impuestos vinculados a la vivienda, salvo cuando tenga legalmente la condición de obligado tributario. Adicionalmente, se refuerza la protección ante problemas que afecten a la habitabilidad. Si el propietario no responde en un plazo concreto (15 días en el caso de alquiler de régimen general y 5 días para contratos en modalidad temporal) a una solicitud de reparación que incluya un presupuesto, el inquilino podrá realizar la obra y descontar su coste de la renta.

Al finalizar el contrato deberá firmarse además un documento que deje constancia del estado de la vivienda en el momento de la entrega. Si no existe, se presumirá, salvo prueba en contrario, que el inmueble fue devuelto en buenas condiciones.

El derecho del inquilino a adquirir la vivienda antes que otros compradores también se amplía a determinados casos de venta conjunta de varios inmuebles, siempre que la vivienda pueda identificarse jurídicamente de forma independiente. Además, las partes ya no podrán pactar que el inquilino renuncie a este derecho.

Más presión fiscal al alquiler turístico y nuevas sanciones para las plataformas

La reforma también introduce cambios que afectan a los alquileres turísticos. El IVA reducido del 10% se extiende a los apartamentos y viviendas turísticas alquilados por periodos inferiores a 30 noches que hasta ahora estaban exentos, salvo cuando se trate de la residencia habitual del propietario. Además, los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI a los propietarios que tengan cuatro o más viviendas destinadas a uso turístico.

Las plataformas digitales de alquiler de corta duración también quedan sujetas a un nuevo régimen de sanciones, con infracciones leves, graves y muy graves cuando incumplan sus obligaciones de intercambio de información con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Por último, estas medidas estatales no sustituyen las normas que las comunidades autónomas hayan aprobado o puedan aprobar sobre los alquileres de temporada y por habitaciones. Esas regulaciones seguirán siendo aplicables dentro de sus respectivos territorios.