El detalle hipotecario que explica por qué algunas familias resisten mejor las subidas de tipos y por qué las crisis no golpean a todos igual

El Banco de España y el Banco Central Europeo (BCE) han publicado este mes un documento de trabajo que pone cifras a una pregunta que muchos ciudadanos se han hecho durante los últimos años de tipos altos: ¿por qué la subida de tipos golpea tan distinto según el bolsillo de cada uno? La respuesta, según el estudio, tiene mucho que ver con cuánta deuda hipotecaria acumuló cada hogar antes de que los tipos empezaran a subir, y con si los reguladores pusieron o no límites a ese endeudamiento a tiempo.

El trabajo, firmado por Luis Herrera, del Banco de España, y por Caterina Mendicino, Kalin Nikolov y Valerio Scalone, del BCE, analiza los efectos de la política monetaria restrictiva sobre la estabilidad financiera y sobre la desigualdad entre hogares. Sus conclusiones apuntan a que existe un mecanismo de protección preventivo, casi invisible para el ciudadano de a pie, que marca la diferencia entre aguantar una subida de tipos con relativa comodidad o verse al borde del impago: el límite que los reguladores imponen sobre cuánto puede prestar un banco en relación al valor de la vivienda que sirve de garantía. En la jerga financiera, ese límite se llama LTV (loan-to-value, o relación préstamo-valor).

Qué es el LTV y por qué importa

El LTV es, en la práctica, el porcentaje máximo del precio de una vivienda que un banco puede financiar con una hipoteca. Si el límite está fijado en el 80%, y una casa vale 200.000 euros, el banco solo puede prestar 160.000. El comprador debe aportar los 40.000 restantes de su propio bolsillo. Cuanto más bajo es ese límite, menos deuda contrae el comprador desde el primer día.

A primera vista, parece una restricción que perjudica a quien quiere comprar una casa. Y en parte lo es: el propio estudio reconoce que un LTV más estricto dificulta el acceso a la vivienda para quienes no tienen suficientes ahorros previos. Pero el documento muestra que, cuando llega una crisis de tipos, ese mismo límite actúa como un escudo.

El razonamiento que desarrollan los investigadores parte de lo que ocurre cuando los bancos centrales suben los tipos de interés para frenar la inflación. El encarecimiento del crédito tiene dos efectos simultáneos sobre los hogares con hipoteca: les sube la cuota mensual y, al mismo tiempo, hace caer el precio de los inmuebles. Esa doble presión erosiona el patrimonio del deudor desde dos flancos a la vez.

Si la deuda hipotecaria era alta desde el principio —es decir, si el LTV inicial era elevado—, la caída del valor de la vivienda puede dejar la hipoteca por encima de lo que vale el piso. En ese punto, el riesgo de impago se dispara. El banco, al ver deteriorarse la calidad de su cartera de préstamos, restringe el crédito. Y esa contracción del crédito golpea de nuevo, con más fuerza, a los hogares que menos margen tienen. El estudio cuantifica que una subida de tipos de 100 puntos básicos genera una pérdida de bienestar equivalente al 1,4% del consumo de los hogares endeudados, mientras que los hogares sin deudas apenas la perciben.

La situación cambia radicalmente cuando el LTV de partida era más bajo. Si el deudor llegó a la subida de tipos con menos hipoteca en relación al valor de su casa, la caída del precio del inmueble no compromete su solvencia de la misma manera. Su patrimonio se deteriora menos, puede seguir consumiendo con mayor normalidad y tiene menos probabilidades de entrar en impago. Los bancos, a su vez, ven menos morosidad en sus carteras y mantienen el flujo de crédito con mayor estabilidad.

Un seguro que se contrata antes de que llegue la tormenta

El límite LTV funciona como un seguro colectivo: su protección llega a quienes compraron vivienda en un entorno regulatorio que ya restringía el endeudamiento excesivo. Los reguladores que fijaron límites estrictos al endeudamiento hipotecario en los años previos a la subida de tipos colocaron a sus ciudadanos en una posición de mayor resistencia, aunque en su momento esa decisión pudiera parecer una traba para el mercado inmobiliario.

El documento también estudia qué pasa cuando, con los tipos ya al alza, los reguladores deciden permitir temporalmente que los bancos presten un porcentaje mayor del valor de la vivienda. Esa flexibilización ayuda a los deudores a mantener su capacidad de endeudamiento aunque el precio de su casa haya caído, y lo hace con independencia de si los bancos están saneados o en dificultades.