España construye cuatro veces menos vivienda que en 1970 y es tres veces más cara: los subsidios y ayudas a la compra no compensan la escasez

Comprar una vivienda se ha convertido en una carrera cada vez más difícil para buena parte de los españoles. Los precios baten récords, los alquileres absorben una parte creciente de los salarios y emanciparse antes de los 30 años es una excepción más que la norma. Mientras el debate público se centra en la regulación del mercado, los economistas apuntan a otro problema igual de relevante: durante décadas se han construido muchas menos viviendas de las que requiere una población en crecimiento.

Esa brecha entre oferta y demanda ayuda a explicar por qué el acceso a la vivienda se ha deteriorado de forma tan intensa. La producción de vivienda nueva en España se ha desplomado un 77% desde 1970, pasando de 8,9 unidades por cada 1.000 habitantes a apenas 2,1 en 2024, según el último número de Cuadernos de Información Económica, publicado por Funcas. En ese mismo periodo, los precios reales de la vivienda han subido cerca de un 300%, una escalada solo superada en Europa por Irlanda y Reino Unido, según datos de la OCDE. El resultado es un déficit acumulado que el Banco de España cifra en 700.000 viviendas y un 65% de los españoles de entre 18 y 34 años que reside en el hogar familiar, una de las tasas más altas de Europa.

La caída en la construcción no es un fenómeno exclusivo de España. Alemania ha reducido su producción un 58% desde 1970, Reino Unido un 60% y Suiza un 44%. Además, en todos estos casos, el descenso se produjo mientras la población seguía creciendo. En España, la población aumentó un 45% en ese mismo periodo, lo que amplifica el desajuste entre lo que se construye y lo que la sociedad necesita.

Medidas que favorecen a quién ya tiene vivienda, pero no mejoran el acceso

Una de las investigaciones recogidas en el informe, firmada por Christian Hilber, profesor de la London School of Economics (LSE) y la Universidad de Zúrich, apunta a que la respuesta de la oferta de vivienda se ha vuelto cada vez menos elástica en las áreas urbanas más prósperas del continente. Las restricciones físicas, las normas urbanísticas y los incentivos políticos limitan la construcción nueva precisamente donde la demanda es mayor.

Ese contexto es el que determina, según el informe, el efecto real de las políticas de vivienda que se enfocan en la demanda. Cuando la oferta es rígida, los subsidios a la compra, los avales hipotecarios y las deducciones fiscales no mejoran el acceso a la vivienda: se trasladan al precio. El caso más documentado es el del programa británico Help to Buy, diseñado para facilitar el acceso a la vivienda nueva. Un estudio citado por Hilber concluyó que en el mercado londinense el programa elevó los precios el doble del valor de la subvención sin generar construcción adicional. Así, los beneficiarios fueron los promotores, no los compradores. De forma similar, políticas de subvención como las deducciones hipotecarias aplicadas en Estados Unidos no lograron aumentar la tasa de propiedad de la vivienda en áreas con normativa urbanística restrictiva.

Un patrón parecido aparece en el análisis del control de alquileres, una medida con tradición en Alemania, Austria, Países Bajos y aplicado más recientemente en España con la Ley de Vivienda de 2023. Protege a los inquilinos con contrato vigente, pero la evidencia de San Francisco muestra que su ampliación contrajo la oferta a largo plazo y elevó los precios en el segmento no regulado. Quienes buscaban vivienda después de que se aplicara la medida encontraron menos opciones y más caras.

Falta de vivienda pública y más restricciones

Otro ejemplo son las restricciones urbanísticas: cinturones verdes, límites de altura y plazos administrativos para nuevos desarrollos. Pese a que el objetivo sea la mejor ordenación del territorio, su efecto sobre la oferta es reducir la cantidad de vivienda construible donde la demanda es mayor. Inglaterra es un caso llamativo: el cinturón verde introducido en los años cincuenta se fue volviendo progresivamente más restrictivo hasta convertirse en uno de los principales frenos a la construcción nueva.

En caso español, también han tenido influencia las décadas de promoción de vivienda protegida que no se convirtieron en un parque permanente. Buena parte de las viviendas protegidas edificadas con fondos públicos terminaron descalificándose con el paso del tiempo y volviendo al mercado libre, sin dejar un stock estable de vivienda asequible. A ello se suma que la promoción de vivienda protegida lleva prácticamente paralizada desde 2013. Actualmente, el gasto público en vivienda por habitante es cuatro veces inferior a la media europea y España presenta además el parque social más reducido de Europa occidental: el 3,3% del total, frente al 8% de media comunitaria.