España no construye nuevas viviendas ni consigue vender las 455.000 vacías desde 2024: el stock se concentra en Madrid y la costa levantina

La cifra de viviendas nuevas sin vender en España se mantiene prácticamente inalterada desde 2024. Son 455.280 las viviendas de nueva construcción que aquel año se encontraban a la espera de un comprador y, en 2025, la cifra no ha experimentado prácticamente ninguna variación, lo que evidencia, por una lado, la falta de nueva construcción y, por otro, la dificultad para darle salida a estos inmuebles.

Según el análisis del Boletín anual 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo, elaborado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, esta estabilidad se debe a la persistencia de la sobreoferta acumulada tras la crisis financiera y a la falta de dinamismo en la salida al mercado de estos inmuebles, con una concentración geográfica clara en la costa levantina, la Comunidad de Madrid y las principales zonas turísticas del país.

Según el análisis elaborado por la cartera de Vivienda, entre 2005 y 2008 -previo al boom- el stock de vivienda nueva creció a tasas superiores al 40%, pero a partir de 2010 esta tendencia cambió y las cifras comenzaron a descender de forma progresiva, estabilizándose alrededor de las 450.000 unidades desde 2019.

El principal dato que destaca el informe es la “irregularidad territorial” en la ubicación de las viviendas de nueva construcción. Las provincias de la costa levantina, Madrid, Barcelona, las Islas Canarias y Toledo concentran la mayor parte de las viviendas nuevas sin vender. Según vivienda, esto responde a la intensa actividad inmobiliaria que caracterizó a las zonas turísticas y metropolitanas durante el periodo de expansión, donde la oferta de viviendas nuevas superó ampliamente la demanda real.

Madrid acumula la mayor parte de estas viviendas

Enfocándose en el análisis provincial, el informe señala que Madrid lidera el volumen de viviendas nuevas sin comprador, con un 13,74%, seguida de Barcelona (11,04%), Alicante (6%), Castellón (4,97%), Toledo (4,63%) y Valencia (4,05%). Murcia, Santa Cruz de Tenerife, Sevilla, Almería y Gerona completan la lista de provincias con mayor peso en el stock estatal. En términos relativos, el stock representa porcentajes relevantes sobre el parque residencial en provincias como Castellón (5,04%), Toledo (4,74%), La Rioja (4,29%), Lleida (3,62%) y Santa Cruz de Tenerife (3,37%).

Además, el informe destaca que, aunque parte de este stock corresponde a viviendas con varios años de antigüedad, una fracción significativa ha pasado a destinarse al alquiler, un fenómeno que ha ganado peso en el contexto de incremento de la demanda arrendataria y cambios en los hábitos de tenencia. De hecho, el Ministerio señala que el parque de vivienda en alquiler ha crecido de forma sostenida durante la última década y que el alquiler representa ya un 26,4% de los hogares, según cifras de Eurostat para 2025.

Junto a la dificultad para dar salida a estas residencias en el mercado de compraventa, el ritmo de construcción también muestra signos de estancamiento. En 2025 el número de viviendas terminadas cayó un 9% respecto al año anterior, hasta las 91.896 unidades, mientras que las viviendas iniciadas alcanzaron las 137.330, el mayor registro de los últimos dieciséis años. Según Vivienda, esta paradoja refleja , el desfase entre la recuperación parcial de la actividad promotora y la absorción real de la oferta existente.

El informe indica además que este stock de viviendas sin vender condiciona también la evolución de los precios y de las transacciones inmobiliarias. Según Vivienda, aunque el precio medio de la vivienda libre alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado en 2025, superando el máximo nominal de 2007, la distribución geográfica de los precios y las operaciones presenta notables diferencias. Madrid, Baleares, Guipúzcoa, Barcelona y Vizcaya muestran los valores más elevados, mientras que en varias provincias del interior los precios apenas superan los 900 euros por metro cuadrado.

El volumen de transacciones de vivienda nueva sigue lejos de los niveles previos a la crisis de 2008. En 2025, se registraron 149.266 operaciones de compraventa de vivienda nueva, frente a más de 433.000 en 2005. La vivienda usada representa actualmente cerca del 80% de todas las operaciones, lo que ha limitado la reducción del stock de vivienda nueva a la espera de comprador. Según el documento, la absorción del excedente dependerá de la evolución de la demanda interna, la capacidad de atracción de compradores extranjeros y las políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda.