El negocio del alquiler turístico se enfría: cae la inversión y aumentan las ventas de pisos vacacionales

El mercado del alquiler turístico empieza a mostrar síntomas de agotamiento tras años de expansión. La mayor presión regulatoria, una rentabilidad menos atractiva y el cambio de estrategia de muchos inversores están provocando un giro en un segmento que durante la última década fue uno de los más dinámicos del mercado inmobiliario español. Los datos del primer semestre reflejan que ha disminuido el número de compradores que adquieren una vivienda para destinarla al alquiler vacacional y ha aumentado el de propietarios que optan por vender estos inmuebles.

El cambio no supone un desplome del mercado, pero sí una pérdida de músculo del sector, y los datos lo constatan. Entre enero y junio de este año, solo un 2,8% de compradores de vivienda la adquirieron para destinarla al alquiler vacacional, según datos de Fotocasa Research. Se trata del porcentaje más bajo de los últimos tres años.

Al mismo tiempo, el número de propietarios que decidió abandonar el negocio y vender pisos que hasta ahora utilizaban para alquiler vacacional aumentó hasta el 3,1%, prácticamente el doble que dos años antes. La evolución apunta a una reorientación de las inversiones hacia otras alternativas consideradas más estables.

La rentabilidad pierde fuelle

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, considera que el mercado está entrando en una nueva fase. “El alquiler vacacional está perdiendo parte del atractivo que tuvo durante los últimos años. Detectamos un doble movimiento muy significativo en el que cada vez hay menos compradores que adquieren una vivienda con la intención de destinarla a este uso y, al mismo tiempo, aumenta el número de propietarios que decide vender este tipo de inmuebles”. La experta argumenta que este cambio responde a un contexto de “mayor incertidumbre regulatoria” en el que la normativa ha ido modificándose a lo largo del año, a una “rentabilidad menor” que en años anteriores y a un mercado que comienza a reorientar las estrategias de inversión hacia otras alternativas más estables.

Así, la incertidumbre normativa se ha convertido en uno de los principales factores que explican este cambio. Durante los últimos meses, distintas administraciones han endurecido las condiciones y aumentado las exigencias para operar viviendas de uso turístico, con nuevas limitaciones, requisitos administrativos y mayores controles sobre la actividad.

A ello se suma una rentabilidad que, aunque continúa siendo elevada en determinadas zonas de alta demanda, ha perdido parte del atractivo que impulsó el auge del alquiler vacacional tras la pandemia. El aumento de la oferta en algunos destinos y la creciente regulación están reduciendo los márgenes esperados por muchos propietarios.

Una caída continuada

Los datos reflejan con claridad el enfriamiento del sector. En 2024, el 3,4% de quienes compraban una vivienda lo hacía pensando en dedicarla al alquiler vacacional. Un año después, el porcentaje descendió hasta el 3% y en 2026 vuelve a caer hasta el 2,8%.

Aunque el peso de estas operaciones sigue rondando el 3% del total de compras destinadas a inversión o segunda residencia, la evolución confirma que cada vez menos compradores consideran el alquiler turístico como la opción más atractiva para rentabilizar una vivienda.

La tendencia contrasta con el protagonismo que este modelo adquirió en los últimos años, especialmente en grandes ciudades y destinos costeros, donde numerosos pequeños inversores encontraron en las estancias de corta duración una fórmula para obtener mayores ingresos que con el alquiler residencial tradicional.

Crecen las ventas

El otro gran indicador del cambio de ciclo se encuentra en el comportamiento de los vendedores. Cada vez son más los propietarios que deciden desprenderse de inmuebles que hasta ahora estaban destinados al alquiler vacacional.

Mientras que en 2024 apenas suponían el 1,8% del total de vendedores —e incluso descendieron ligeramente hasta el 1,6% en 2025—, este año representan ya el 3,1%. El incremento prácticamente duplica el peso registrado dos ejercicios antes y confirma que parte de los inversores está abandonando este segmento.

Este movimiento responde tanto a la menor rentabilidad como al incremento de las obligaciones regulatorias. En muchos casos, los propietarios prefieren vender el inmueble, destinarlo al alquiler residencial permanente o trasladar sus inversiones hacia otros activos que ofrecen una mayor estabilidad jurídica.

Un mercado reducido

Pese al intenso debate político y social que rodea al alquiler turístico, su peso dentro del conjunto del parque residencial continúa siendo muy reducido. Según el estudio de Fotocasa Research, alrededor del 80% de las viviendas en España se destinan a residencia habitual.

Las segundas residencias representan aproximadamente el 9% del parque inmobiliario, mientras que el 7% corresponde a viviendas alquiladas como residencia habitual. Muy por detrás aparecen otros usos minoritarios, como las viviendas destinadas a segundas residencias de terceros o los inmuebles desocupados.

En este contexto, las viviendas dedicadas al alquiler vacacional apenas alcanzan el 1% del parque residencial español, una proporción idéntica a la registrada el año anterior. El dato pone de manifiesto que, aunque el fenómeno concentra una gran atención pública, su dimensión sigue siendo limitada dentro del conjunto del mercado inmobiliario.

El principal reclamo

Quienes mantienen este tipo de inversiones continúan señalando la rentabilidad como el principal motivo para hacerlo. El 47% de los propietarios considera que la vivienda turística ofrece unos rendimientos superiores a los de otros productos financieros.

Una percepción que tiende a la baja si se tiene en cuenta que en 2024 el 61% de los propietarios esgrimían el argumento de los retornos para explicar su preferencia por el alquiler turístico. En 2025 descendió hasta el 54% y este año ha bajado otros siete puntos porcentuales.

El estudio también dibuja el perfil mayoritario de quienes permanecen en este mercado. Se trata principalmente de hombres, con una edad media de 49 años, pertenecientes a niveles socioeconómicos medio-altos y altos. El 43% vive con su pareja e hijos y mantiene la vivienda turística como un activo de inversión dentro de su patrimonio.