El 28,6% del parque residencial español (7,7 millones de unidades) no se utiliza como residencia principal, según el Boletín Anual 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), publicado en junio de 2026. La cifra destaca en el contexto de un mercado en el que los hogares crecen a más del doble de velocidad que el parque residencial y el precio de la vivienda libre superó en 2025 el máximo histórico del boom inmobiliario, gracias en gran parte al aumento de la demanda.
El informe del MIVAU estima que España contaba en 2024 con 27 millones de viviendas familiares, de las que 19,28 millones eran residencia principal de algún hogar. Las restantes 7.726.708, sumando segundas residencias y viviendas desocupadas, representan casi tres de cada diez inmuebles del país. En los últimos cinco años, el parque total creció un 2,05%, mientras que el número de hogares lo hizo un 4,5%, según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE) recogidos en el mismo boletín. Según el Banco de España, el déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025 rozó las 750.000 unidades.
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El valor medio de la vivienda libre, por su parte, alcanzó los 2.230 euros por metro cuadrado al cierre de 2025, un 13,1% más que en 2024 y un 7% por encima del máximo registrado en 2007, en pleno boom inmobiliario. No ha habido en este periodo un aumento paralelo en los salarios que alivie el esfuerzo de compra: el Banco de España sitúa en 7,98 años de renta bruta disponible por hogar la cantidad necesaria para acceder a una vivienda, y el esfuerzo teórico anual de compra en el 35,5% de los ingresos familiares.
Obra nueva sin comprador
Al volumen de viviendas secundarias y vacías se suma un stock de 455.280 viviendas nuevas sin vender en 2024, cifra que permanece estable desde 2019 con variaciones mínimas. El propio boletín apunta que una parte relevante de ese inventario se destina al mercado del alquiler, lo que en parte explica su persistencia. Las provincias con mayor acumulación respecto a su parque total son Castellón (5,04%), Toledo (4,74%) y La Rioja (4,29%).
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El economista Santiago Carbó analiza la situación actual del mercado inmobiliario. Advierte sobre "subidas significativas" en los precios de compra y explica cómo la escasez y los altos costos del alquiler y las hipotecas consumen los aumentos salariales de las familias.
El boletín también advierte de que, tras un crecimiento sostenido hasta 2020, cuando se alcanzó el máximo reciente de 8.087.092 viviendas no principales, la tendencia es descendente a nivel nacional, aunque con comportamientos diferenciados entre territorios. Por ejemplo, Baleares, Canarias y Murcia registraron incrementos puntuales en 2024, en contraste con la caída general.
La concentración territorial del problema
En cuanto a la distribución territorial, Andalucía encabeza el ranking con 1.385.396 unidades no principales en 2024, seguida de la Comunidad Valenciana (1.155.997) y Cataluña (867.692). A continuación figuran Castilla y León (786.482) y Galicia (660.206), comunidades con un marcado peso del hábitat rural y la emigración a zonas más industrializadas.
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El actor Enric Auquer comparte una contundente opinión sobre el mercado de la vivienda. Sostiene que quienes poseen múltiples propiedades y viven del alquiler se benefician directamente del esfuerzo de los trabajadores, perpetuando un ciclo de desigualdad.
La Comunidad de Madrid presenta la evolución más llamativa en sentido contrario: pasó de 447.188 viviendas no principales en 2013 a 379.727 en 2024, una reducción de más de 67.000 unidades en once años. El País Vasco, por su parte, registró el descenso más pronunciado en el último ejercicio, al pasar de 143.353 viviendas no principales en 2023 a 112.657 en 2024.
La producción nueva, atrapada entre el papel y la obra
El desequilibrio entre oferta y demanda no parece próximo a resolverse a corto plazo. En 2025 se visaron 137.330 viviendas de nueva planta, el mayor registro en 16 años. Pero las viviendas efectivamente terminadas ese mismo año fueron 91.896, un 9% menos que en 2024. La diferencia entre ambas cifras (más de 45.000 unidades) refleja los extendidos tiempos de ejecución del sector y las tensiones en la cadena productiva de la construcción.
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El precio del suelo urbano, por su parte, se situó en 171 euros por metro cuadrado en 2025, con una ligera caída del 2,6% respecto al año anterior, aunque la superficie transaccionada creció un 42,7%, hasta las 3.562 hectáreas, según la Estadística Registral Inmobiliaria del MIVAU. Esa cifra representa menos de la mitad de las 8.075 hectáreas que se transaccionaron en el año 2006.
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