La compraventa de vivienda en los barrios de Madrid con el aire más sucio cae más de un 3% por la contaminación

Si estás buscando piso en Madrid, o tienes mucho dinero o es difícil permitirte el lujo de elegir barrio. Si eres de los afortunados, hay un dato que tienes que tener en cuenta. Según un estudio del Banco de España, publicado recientemente, la contaminación atmosférica altera de forma directa y medible tanto el valor de los inmuebles como la cantidad de pisos que cambian de mano cada mes.

La investigación, elaborada por Marina Gómez-García, economista de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) y del Banco de España, llega a una conclusión que traduce la calidad del aire en una cuestión económica: en los barrios donde la contaminación por dióxido de nitrógeno (NO₂) supera la media de la ciudad, cada punto porcentual de aumento en ese contaminante provoca una caída del 3,19% en el número de compraventas de vivienda. Es decir, el aire sucio no solo enferma, también frena el mercado inmobiliario.

El dióxido de nitrógeno es un gas que se genera principalmente por el tráfico de vehículos y la actividad industrial. Su presencia en el aire es invisible, pero sus efectos no lo son. Madrid registra, según datos citados en el propio estudio, la mayor mortalidad atribuible al NO₂ entre las capitales europeas. La ciudad presenta niveles de ese contaminante más elevados y persistentes que otras grandes urbes del continente, lo que la convierte en un caso de estudio especialmente relevante para medir cómo la polución afecta a las decisiones económicas de sus habitantes.

Menos compradores, no más vendedores

El dato del 3,19% de caída en transacciones tiene una explicación: cuando la contaminación sube en un barrio ya de por sí contaminado, no son los vecinos quienes deciden marcharse en masa, sino los compradores potenciales quienes descartan esa zona. Gómez-García lo describe como un problema de demanda: menos gente quiere entrar, no más gente quiere salir.

Ese repliegue de los compradores también arrastra los precios hacia abajo. El estudio del Banco de España calcula que un aumento del 10% en los niveles de NO₂ reduce el valor de una vivienda media en 1.327 euros. Pero ese impacto se dispara en los barrios más afectados: donde la contaminación ya supera la media, la caída de precios alcanza el 10,7% por cada 10% de aumento en el contaminante, frente al 5,8% en las zonas más limpias de la ciudad.

Uno de los hallazgos más llamativos del estudio es que los compradores no reaccionan solo a los días malos de contaminación, sino a la acumulación de meses de aire de baja calidad. Cuando Gómez-García calcula el efecto sobre la base del NO₂ acumulado en los nueve meses previos a cada compraventa —en lugar de los tres meses del escenario base—, la pérdida de valor para la vivienda media se eleva a 2.553 euros. La exposición sostenida pesa más que el episodio puntual.

Quiénes huyen más del aire sucio

La sensibilidad ante la contaminación no es igual en todos los bolsillos. El estudio detecta que el efecto es más pronunciado en barrios con mayor proporción de residentes con estudios universitarios, con rentas altas y con niños menores de 14 años. Son, en general, compradores con más información y más recursos para elegir dónde vivir.

Los compradores de viviendas en el segmento de mayor precio por metro cuadrado descuentan la polución en su oferta; los del segmento más bajo, no. Los residentes extranjeros procedentes de fuera de la Unión Europea y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) tampoco reflejan ese descuento, un resultado que el propio estudio asocia a sus menores niveles medios de renta y educación.

Para probar que es el aire contaminado —y no otros factores del barrio— lo que frena las compraventas y baja los precios, Gómez-García aprovechó los días en que las condiciones meteorológicas atrapan los gases contaminantes cerca del suelo, un fenómeno conocido como inversión térmica. En esos episodios, la contaminación sube de golpe sin que haya cambiado nada más en el barrio: ni el tráfico, ni la actividad comercial, ni el perfil de sus vecinos. Esa circunstancia permitió a la investigadora comparar qué ocurre en el mercado inmobiliario cuando el aire empeora por razones puramente atmosféricas, descartando así que sean otros factores los que expliquen los resultados.

Datos entre 2014 y 2020

El análisis combina el registro completo de transacciones inmobiliarias del Registro de la Propiedad entre 2014 y 2020 con mediciones de contaminación de la red de sensores del Ayuntamiento de Madrid. Con una tasa de propiedad de vivienda cercana al 70% en la capital, el impacto económico de la contaminación sobre el patrimonio de los madrileños resulta especialmente amplio.

No obstante, el estudio no identifica qué barrios de Madrid registran las mayores caídas en compraventas ni los mayores descensos de precios. El análisis opera con categorías estadísticas —zonas por encima o por debajo de la media de NO₂— sin traducirlas a nombres concretos.

Los únicos barrios que aparecen en el documento lo hacen como ejemplos para ilustrar la variación en los datos: Recoletos, en el distrito de Salamanca, figura como el de mayor precio por metro cuadrado y uno de los de mayor concentración de NO₂, con 47,86 microgramos por metro cúbico (μg/m³) registrados en mayo de 2016. Es decir, si no hubiera contaminación, aún sería más caro. Al otro lado está Valverde, con 28 μg/m³ de Valverde ese mismo mes. La media de la ciudad durante el periodo analizado se situó en torno a los 38 μg/m³, muy cerca del límite anual de 40 μg/m³ fijado por la Unión Europea.