Lucía Menéndez, abogada: “Si tu herencia tiene usufructo, no es tan tuya como crees”

La transmisión de bienes inmuebles por herencia es una de las situaciones jurídicas más habituales en España, pero también una de las que más malentendidos genera entre los ciudadanos. A menudo se asume que heredar una vivienda implica adquirir automáticamente un control pleno sobre ella, cuando en realidad el marco legal puede introducir matices relevantes. Entre ellos, el usufructo destaca como una figura clave del Derecho civil que condiciona tanto el uso como la disposición del bien heredado, y cuya regulación se encuentra principalmente en el Código Civil.

Aunque recibir una casa en herencia puede parecer sencillo, la presencia de un usufructo cambia la realidad jurídica, según la abogada Lucía Menéndez. En un video publicado en su perfil de TikTok (@luciamenendezabogada), la experta advierte de que, en estas situaciones, “esa casa no es tan tuya como crees”.

El usufructo está regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil, donde se define como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. Esto implica que el usufructuario puede utilizar la vivienda e incluso obtener rendimientos de ella (por ejemplo, alquilándola), mientras que el nudo propietario conserva la titularidad, pero con facultades limitadas. Esta dualidad de derechos es la que complica operaciones como la venta del inmueble.

¿Se puede vender la casa?

Menéndez detalla que la posibilidad de vender la vivienda existe, pero nunca de forma unilateral. “Puedes venderla, pero no solo tú”, explica. Para llevar a cabo la operación, el heredero debe alcanzar un acuerdo con el usufructuario.

Desde el punto de vista jurídico, esta exigencia responde a que la propiedad está “desmembrada”. El artículo 489 del Código Civil establece que el usufructuario tiene derecho a disfrutar del bien, por lo que cualquier acto que afecte a ese derecho, como una venta, requiere su consentimiento. En la práctica, esto obliga a coordinar intereses entre ambas partes, lo que puede derivar en negociaciones complejas si no existe acuerdo previo.

La abogada enfatiza que el reparto económico de la venta tampoco es simétrico. “Si tu madre tiene el usufructo, al venderlo no se reparte al 50%, sino que su porcentaje se calcula en función de su edad”, aclara Menéndez.

Qué porcentaje corresponde al usufructuario

El método para calcular la participación del usufructuario es preciso: “restando 89 menos la edad del usufructuario”. Así, por ejemplo, si la persona que goza del usufructo tiene 70 años, le corresponde aproximadamente un 19% del valor de la vivienda, mientras el resto recae en el propietario. La normativa establece tablas para valorar el usufructo vitalicio en función de la edad, con el objetivo de determinar la base imponible de cada parte.

Sin embargo, hay límites legales a tener en cuenta. Menéndez especifica que “existe un valor mínimo del usufructo del 10% para personas que tengan más de 79 años”. Por el contrario, para usufructuarios más jóvenes, “existe un valor máximo del 70%, aunque el usufructuario tenga menos de 19 años”. La experta concluye: “Para evitar implicaciones fiscales a la hora de vender tu casa, es clave saber cómo repartir bien”.

Además de la correcta valoración, la operación puede generar obligaciones fiscales adicionales, como la tributación por ganancia patrimonial en el IRPF o el pago de la plusvalía municipal. La forma en que se reparta el precio de venta influye directamente en estas cargas, por lo que un cálculo incorrecto puede derivar en sanciones o en una mayor carga tributaria de la necesaria.