Ignasi Roselló, experto en vivienda: “Los portales inmobiliarios inflan los precios y no reflejan el valor real de los pisos. Se anuncian los que no se venden”

Lo que más preocupa a los españoles es el acceso a la vivienda, muy por delante de la crisis y del empleo, según recoge la última encuesta del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Y todo hace pensar que seguirán preocupados debido a unos precios disparados que “no bajarán por el momento”, reconoce Ignasi Roselló, miembro de la junta directiva de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci Spain), una organización que engloba a profesionales del sector inmobiliario como arquitectos, ingenieros, abogados, consultores, agentes inmobiliarios y desarrolladores.

Rosello tiene la clave para que la vivienda baje: “Más obra nueva y menos trabas burocráticas a la construcción”. Otra forma, la menos deseada, es “una guerra en Oriente Medio prolongada”.

-Pregunta: La guerra en Oriente Medio ha disparado el precio de la energía y va a subir la inflación, lo que podría llevar al Banco Central Europeo a aumentar los tipos de interés para atajarla. Este movimiento al alza encarecería las hipotecas y elevaría el euríbor, que, junto a la crisis económica que se avecina, podría hacer que fondos de inversión y propietarios sacaran a la venta un número elevado de viviendas. ¿Todas estas circunstancias pueden provocar un aumento de la oferta que incidiría en la bajada del precio de las casas a corto y medio plazo en España?

-Respuesta: A corto plazo, no. Pero si la guerra se prolonga un año y medio o más, es posible que el precio de la vivienda baje. Una guerra que dure unas semanas o pocos meses no tendrá ningún efecto sobre los precios. Y es que a la vivienda le afectan dos parámetros: que la economía vaya bien y que los bancos concedan hipotecas. Ahora esto se está cumpliendo, con lo que las ventas de casas continúan y los precios no tienen visos de bajar. La demanda es altísima y la oferta es escasa. Cuando la economía va bien, la gente no necesita vender.

-P: ¿Cuáles son los principales motivos que llevan ahora a los propietarios a vender una vivienda?

-R: Los principales son que tengan que cambiar de ciudad, que reciban una vivienda en herencia, la necesidad de una casa más grande porque aumenta la familia, una separación o divorcio y, sobre todo, un descalabro económico. Estos son los motivos más habituales. Sobre todo se vende cuando la economía personal va mal, se pierde el trabajo o la hipoteca sube y no se puede pagar, como ocurrió en la burbuja inmobiliaria de 2008. Ahora mismo esto no está pasando y no hay presión de venta.

-P: ¿También tiene que ver con que los bancos, tras la crisis de 2008, han sido más rigurosos al conceder hipotecas?

-R: Sí. En los últimos 15 años, los bancos han concedido hipotecas con mucho rigor. Han hecho bien las cosas. Los propietarios pueden afrontar mejor la subida del euríbor y sus viviendas no valen menos que la hipoteca, como ocurría antes en numerosos casos.

-P: ¿Cuándo cree que el precio de la vivienda se estabilizará o empezará a bajar?

-R: Todo parece indicar que por el momento no. Las subidas de precio este año se han desacelerado respecto a meses anteriores y las compraventas de enero han sido mucho menores que las del mismo mes del año pasado. Muchos ciudadanos no pueden comprar por el alto coste de los pisos, lo que obliga a los vendedores a no subir más los precios. Se da el caso de que quienes no tienen prisa por vender inflan el precio muy por encima del mercado, por lo que esas casas están sobrevaloradas. Ello hace que el valor de tasación sea menor que el de venta y que los bancos no concedan hipotecas para comprar ese piso y evitar riesgos. En esos casos, el propietario puede verse obligado a bajar el precio al no poder vender el inmueble. Pedir precios muy altos frena las operaciones porque hay una gran distancia entre lo que el comprador puede pagar y lo que el propietario pide.

-P: ¿Qué tendría que pasar para que bajen los precios?

-R: Además de aumentar la oferta para que bajen de verdad, tienen que producirse cambios normativos enormes, que no veo sobre la mesa del Gobierno.

-P: ¿Qué tipo de cambios?

-R: Por ejemplo, un cambio fiscal. En muchas comunidades autónomas, como Cataluña, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales está al 10%. También tendría que haber mucha más obra nueva. La vivienda usada baja de precio cuando hay mucha obra nueva alrededor porque la gente prefiere comprar un piso a estrenar. Pero ahora hay muy poca vivienda nueva porque los costes de construcción son muy altos y las ayudas a los promotores son escasas. Si no se construye, no hay competencia y el precio sube. Además, los proyectos de vivienda de protección oficial llevan años de papeleo y trámites, así que lo que sale al mercado es solo vivienda de segunda mano.

-P: ¿Proyectos urbanísticos como Nuevo Barrio Campamento en Madrid, donde se construirán 10.700 viviendas públicas y asequibles, moverán los precios a la baja al aumentar la oferta de viviendas?

-R: 10.700 setecientas viviendas en Madrid es una gota en el océano. Para las familias que las van ocupar es muy importante, pero para el mercado inmobiliario, con el déficit de oferta que hay, no lo es.

-P: ¿Mejorar el transporte público ayudaría a que los ciudadanos de las grandes capitales ampliaran el radio de búsqueda de vivienda y se trasladaran a barrios y municipios más asequibles?

-R: Sí. Si las autoridades mejoran la movilidad, sería una gran ventaja para que muchos ciudadanos compren viviendas más baratas en los alrededores de las grandes capitales, siempre que el transporte sea eficiente. Por ejemplo, cerca de Barcelona hay ciudades de 50, 100 o 150.000 habitantes que podrían absorber una parte de la demanda y los precios son la mitad que en la capital, pero el transporte es deficiente, por lo que muchos trabajadores se ven obligados a vivir en Barcelona.

-P: ¿Comprar una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible para la mayoría de los ciudadanos?

-R: La vivienda está cara, nadie lo discute, pero a veces solo nos quedamos con los titulares de las noticias y no profundizamos más. Los precios son imposibles de asumir en algunos barrios, pero en otros no tanto. Además, hay que tener en cuenta que los costes de financiación han bajado mucho, por lo que los intereses al pagar una hipoteca son ahora menores. Hace dos años estaban disparados y ahora no. Eso supone un ahorro para las familias.

-P: ¿La subida de la vivienda a máximos históricos hace que muchas de ellas estén sobrevaloradas?

-R: Lo primero que hay que hacer cuando quieres comprar un piso y conocer los verdaderos precios de mercado es analizar la fuente de información, y los portales inmobiliarios no son una buena fuente porque los precios de los anuncios están inflados. Para saber a cuánto se venden realmente las casas, hay que mirar los datos del Consejo General del Notariado o del Colegio de Registradores. En los portales de las grandes plataformas inmobiliarias están los pisos que no se venden, porque los que se venden duran muy poco tiempo anunciados. Por ello, se ven principalmente anuncios de casas muy caras.

No hay que tener en cuenta esos precios ni los estudios que elaboran esos portales, porque no son correctos. Una forma de saber el precio al que se están pagando los pisos es eliminar el 30% de los anunciados en esas webs que son más caros y el 30% de los más baratos y quedarse con los del medio. Eso marca los precios medios a los que se están vendiendo. A esos precios carísimos que anuncian los portales, las ventas no se cierran, y si se cierran es con ajustes a la baja, a veces importantes.

-P: ¿Con esto me dice que los precios de esos anuncios están muy inflados respecto a lo que luego se venden?

-R: Sí. Muchos propietarios inflan los precios porque ven en esas plataformas anuncios de casas en su zona, que están muy altos. Cuando veo un informe de esas plataformas que dice que la vivienda ha subido un 11%, me pregunto cómo han llegado a ese dato. Nunca dan la fuente. Por eso los precios de un portal inmobiliario no valen. Para ver el dato exacto, los futuros compradores pueden acceder a la web pública que acaba de abrir el Consejo General del Notariado, donde se pueden consultar los precios reales de venta, que no tienen nada que ver con los que anuncian los portales.

-P: ¿Cuándo cree que se solucionará el problema de la vivienda en España?

-R: Por el momento, no. Tiene que haber cambios normativos que faciliten la construcción. Los constructores tienen costes muy altos y trámites muy farragosos. No puede ser que estén dos años para sacar adelante un proyecto. Hay que facilitar y fomentar la obra nueva y que las administraciones públicas habiliten suelo. También se pueden buscar salidas para los locales comerciales vacíos en las grandes ciudades, facilitando su conversión en viviendas. Hay miles de metros cuadrados vacíos en zonas premium de las ciudades que podrían destinarse a casas. Además, hay empresas ubicadas en viviendas que podrían liberar ese espacio si se trasladan a locales de calle. Y, por último, se debería favorecer la segregación de viviendas grandes en unidades más pequeñas.

Cambiando la normativa se puede incrementar la oferta y eso frenaría o bajaría los precios. También hay que dejar de demonizar al propietario que pone su casa en alquiler: ahora, en Cataluña, se le hace responsable de todo y eso desincentiva la oferta. En vez de sancionar y castigar, habría que fomentar y agilizar el aumento de la oferta. Ahora mismo, estamos bajo mínimos porque no hay incentivos ni para alquilar ni para bajar el precio. Solo castigando no se consigue nada.