España afronta su mayor crisis de acceso a la vivienda: los precios subirán un 7% este año recalentados por compradores extranjeros

El problema de acceso a la vivienda se intensificará este año con un encarecimiento de los precios de compra cercano al 7%, según las previsiones de los analistas de Bankinter. De confirmarse la subida estimada para 2026, el mercado acumulará doce años consecutivos de incrementos, con una revalorización próxima al 90% desde el inicio del ciclo alcista.

La presión no se limitará a la compra. También el alquiler seguirá escalando hasta situarse fuera del alcance de la mayoría de los ciudadanos que quieren vivir en renta porque no disponen del ahorro suficiente para convertirse en propietarios.

El encarecimiento de la vivienda estará nuevamente condicionado este año por la escasez de oferta y por el apetito de los compradores extranjeros por las casas españolas, apuntan los expertos de Bankinter en su último Informe Inmobiliario: “Los extranjeros suponen un fuerte factor disruptor, con capacidad de pago que supera en un 80% la del comprador doméstico”.

Las operaciones protagonizadas por foráneos ya representan en torno al 20% del total de transacciones en España, superando el 40% en ubicaciones como Alicante, Tenerife, Málaga o Baleares.

Por zonas geográficas, las mayores subidas de precios se producirán este año en grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, la costa mediterránea y las islas, donde mayor es la falta de oferta y donde se concentra buena parte de la población por oportunidades laborales y compra de extranjeros.

Niveles de accesibilidad y esfuerzo, en récord

Tanto la tasa de esfuerzo que deben hacer los compradores al adquirir este año una vivienda, como los niveles de accesibilidad -precio frente a renta disponible de los hogares- superarán este año la media histórica y seguirán así al menos en los próximos 3 a 5 años, en los que la escasez de oferta es “difícilmente reversible”, señalan los analistas.

Estiman que en estos momentos faltan más de 700.000 casas en España, y esta cifra seguirá incrementándose en más de 150.000 adicionales al año. Es decir, que de mantenerse la tendencia actual de oferta y demanda, en el plazo de 10 años el déficit podría superar los dos millones de casas en España.

Por el lado de la demanda, los analistas estiman la creación de unos 200.000 hogares al año, a lo que habría que añadir más de 50.000 viviendas por compra de extranjeros, lo que supone un total de 250.000. Mientras la construcción de vivienda nueva se encuentra estancada algo más de 100.000 al año. En este contexto, los expertos consideran que “son necesarias medidas para aumentar la oferta”.

Precios: lejos de tocar techo

Este escenario de escalada de precios desfavorable para los compradores de vivienda que quieren adquirirla para vivir en ella, supone un viento de cola para los inversores que buscan con el inmobiliario aumentar el rendimiento de su capital.

Y es que el precio de la vivienda está lejos de tocar techo y aún existe recorrido al alza, reconocen los analistas. “Nos movemos hacia un entorno de exceso de precios de vivienda, con niveles de accesibilidad y tasa de esfuerzo superando en 2026 las medias históricas del 7,6x y el 35%, respectivamente”, indican desde Bankinter.

Inciden en que, a pesar de estas subidas, el riesgo de sobrevaloración de la vivienda es de momento “moderada y sostenible mientras no se solucione el problema de falta de oferta”. A su juicio, la situación actual dista de lo ocurrido en 2007, cuando se alcanzaron tasas de esfuerzo del 55% y había exceso de oferta.

Cinco años más con oferta escasa

Los expertos de Bankinter reconocen que la falta de oferta no se revertirá en los próximos cinco años. “Ya podemos decir con toda seguridad que en los próximos tres años las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada, y para aumentar esta cifra a futuro es necesario que las administraciones públicas liberen suelo y agilicen desarrollos urbanísticos y cambios de uso”, argumentan.

En cuanto a los inversores en vivienda, los expertos apuntan a que se enfrentan a algunos riesgos exógenos derivados de “frentes comerciales o geoestratégicos”, que podrían frenar el crecimiento económico y, con ello, “la demanda de vivienda”.

El esfuerzo de alquilar es mayor que el de comprar

La falta de oferta de viviendas en venta se agudiza en el mercado del alquiler. Algunos estudios apuntan una caída del 56% en la oferta de viviendas en renta en España desde la pandemia, lideradas por ciudades como Barcelona, donde el descenso ha sido del 84%, según los analistas de Bankinter. Señalan que es una consecuencia del auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica.

En este contexto, los precios de los alquileres subieron el año pasado una media del 9%, según datos de idealista, y en la última década se han duplicado, hasta situar la tasa de esfuerzo de alquilar realizada por las familias por encima del 50%, superando incluso de la de compra de vivienda, que se sitúa en el 35%.