El peligro de “trocear” viviendas turísticas: “Hay pisos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante”

El número de pisos turísticos descendió un 12,4% en el último año, lo que supone la pérdida de 46.000 alojamientos, según la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE), una caída que sitúa el total nacional en 329.764 viviendas a noviembre de 2025 y que refleja una importante diferencia entre comunidades autónomas. Mientras Alicante experimentó una caída del 27,9% en su oferta y Madrid y Baleares registraron descensos del 26,3% y 19,8%, respectivamente, en el otro extremo se sitúan Málaga y Sevilla, que incrementaron su cartera de pisos turísticos en un 6% y un 4,2%.

El INE ha atribuído este retroceso a la entrada en vigor desde el 1 de julio de 2025 del registro obligatorio de alquileres de corta duración, una medida que ha marcado una tendencia generalizada de revisión en el sector y que ha sacado a la luz miles de viviendas fuera de la normativa.

A pesar de ese descenso generalizado de pisos turísticos, desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) alertan de que numerosos propietarios están optando por “trocear” antiguas viviendas “en estudios de aproximadamente 15 metros cuadrados”, cada uno con su propia cocina y baño. Esto supone “una sobrecarga evidente” para las instalaciones comunes de los edificios, especialmente para las bajantes y redes de saneamiento, que no están diseñadas para soportar ese uso intensivo.

“Donde antes había una vivienda con una cocina y dos baños, ahora nos encontramos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante”, explica a Infobae Manuela Martínez, presidenta del CAFMadrid, de forma que estos pisos quedan sin zonas comunes, “como si se tratara de un hotel o pensión”. El problema se agrava, añade, cuando en un mismo edificio hay varias viviendas “troceadas”.

Requieren licencia de obra y no una declaración responsable

La corporación explica que, en muchos casos, estas actuaciones se están tramitando mediante una declaración responsable cuando requieren una licencia de obra, además de que están generando conflictos en las comunidades de propietarios, tanto por los problemas técnicos derivados de las obras como por el impacto en la convivencia y en los elementos comunes del inmueble.

“Los propietarios no deberían tramitar estas obras de segregación de vivivendas mediante una simple declaración responsable, porque al final se trata de una actividad cuyos efectos no son solo privativos, sino que afectan de lleno a los elementos comunes y a la convivencia vecinal y deberían estar sujetas a una licencia de obra“, señala Martínez, que explica que la CAFMadrid ha mantenido reuniones tanto con la Comunidad de Madrid como con el Ayuntamiento para trasladar su preocupación y reclamar un mayor control administrativo sobre este tipo de actuaciones.

“Cuando las actuaciones privativas afectan a elementos comunes de un edificio, debe ser la Administración municipal, a través de la normativa urbanística y los mecanismos de control, la que establezca los criterios”, añade.

Reclaman una “regulación urbanística garantista”

Ante el incremento de viviendas “troceadas” detectado por el CAFMadrid en los últimos meses, la institución propone abordar el fenómeno mediante una “regulación urbanística garantista”, en lugar de plantearlo como “una cuestión de restricción del derecho de propiedad”.

La institución considera fundamental reforzar las normas para garantizar la seguridad, la salubridad y la sostenibilidad en los edificios residenciales y destacan la necesidad de una perspectiva integral y de otorgar seguridad jurídica a los propietarios para evitar soluciones provisionales que, con el tiempo, puedan generar nuevos problemas en las comunidades.

Andalucía es la región con más pisos turísticos

Los últimos datos del INE revelan que Andalucía encabeza la lista nacional con 91.757 apartamentos turísticos, registrando así un crecimiento del 1,2% en relación al periodo comprendido entre noviembre de 2024 y el mismo mes de 2025. Frente a este comportamiento, otros destinos relevantes han experimentado caídas notables: Canarias sumó 49.676 alojamientos, lo que representa una disminución del 3%; Comunidad Valenciana registró 48.411, un 25% menos; y Cataluña computó 46.915 apartamentos, mostrando un descenso del 11%.

Baleares se ubicó apenas por encima del umbral de las 19.000 viviendas turísticas, con 19.398 unidades y una variación negativa del 19,8%. En Galicia, el número de apartamentos destinados al alquiler turístico se situó en 15.236, lo que representa una caída del 22,5%. Madrid, por su parte, registró 15.309 alojamientos de corta duración y protagonizó el mayor descenso relativo, con una reducción del 26% respecto al ejercicio anterior.