Sergio Gutiérrez, analista inmobiliario: “Este 2026 ni se te ocurra alquilar por habitaciones después de comprar y reformar”

El mercado inmobiliario español afronta un nuevo escenario de incertidumbre regulatoria que está obligando a muchos pequeños inversores a replantearse estrategias que hasta hace poco se consideraban seguras. La combinación de precios de compra elevados, costes de reforma al alza y un entorno político cada vez más intervencionista está cambiando las reglas del juego, especialmente en aquellas fórmulas de alquiler que buscan maximizar la rentabilidad. En este contexto, el alquiler por habitaciones vuelve a situarse en el centro del debate, no como una oportunidad, sino como un foco creciente de riesgo.

Sobre esta cuestión alerta el analista inmobiliario Sergio Gutiérrez, quien lanza un mensaje directo y sin matices a quienes se plantean entrar en este modelo a partir de 2026. “Ni se te ocurra meterte en esto”, advierte, sorprendido de que, pese al contexto actual y a la información disponible, siga recibiendo consultas de personas interesadas en comprar una vivienda, reformarla y redistribuirla para alquilarla por habitaciones.

El analista cuestiona abiertamente cómo puede justificarse hoy una operación de este tipo. Comprar un inmueble, asumir el coste de una reforma integral y, además, sacrificar espacios comunes -como el salón- para sacar una habitación extra supone una inversión elevada que, según explica, ya no se corresponde con el nivel de rentabilidad real que puede obtenerse. El problema, señala, no es únicamente económico, sino normativo: el riesgo de que esa vivienda no pueda explotarse como alquiler por habitaciones en un futuro muy cercano es cada vez mayor.

Gutiérrez subraya que, aunque técnicamente la vivienda podría seguir alquilándose, las limitaciones que se avecinan empujarían las rentabilidades a niveles “totalmente absurdos”. En su análisis, Cataluña aparece como el laboratorio de lo que puede ocurrir en el resto de España. Allí, sostiene, la regulación del alquiler por habitaciones es cuestión de semanas. Una vez implantada, el resto del país podría seguir el mismo camino en un plazo relativamente corto.

La regulación del alquiler por habitaciones

El analista recuerda que el foco de las administraciones ha ido desplazándose. Primero fue el alquiler turístico, convertido durante años en el principal objetivo de restricciones y controles. Sin embargo, ante la percepción de que esas medidas no han sido suficientes, el alquiler por habitaciones ha pasado a ocupar el primer lugar en la lista de “enemigos” a batir. Según su diagnóstico, ahora mismo es el modelo más cuestionado desde el punto de vista político y social.

Para quienes ya invirtieron en alquiler por habitaciones en el pasado, el mensaje es distinto, aunque no especialmente tranquilizador. Gutiérrez recomienda esperar a que se concrete la normativa y analizar con calma qué implicaciones tendrá. No descarta que las nuevas reglas afecten de manera desigual según el territorio o el tipo de vivienda, pero insiste en que el escenario será, en cualquier caso, más restrictivo que el actual.

El aviso es mucho más contundente para quienes todavía están valorando entrar en este mercado. A ellos les pide “salir corriendo” y no dejarse convencer por mensajes que siguen circulando en redes sociales, donde se promociona el alquiler por habitaciones como una fórmula casi infalible de alta rentabilidad. En su opinión, esos discursos ignoran deliberadamente el riesgo regulatorio y pueden llevar a decisiones de inversión muy difíciles de revertir.

Gutiérrez también desmonta uno de los argumentos más repetidos entre quienes defienden que no habrá cambios relevantes: la idea de que determinadas fuerzas políticas frenarán cualquier regulación a nivel estatal. Para el analista, confiar en ese escenario es una apuesta demasiado arriesgada, especialmente cuando ya se están dando pasos claros en algunas comunidades autónomas y cuando el debate público ha señalado de forma explícita al alquiler por habitaciones como un problema a resolver.

El trasfondo, apunta, es la tensión creciente entre la necesidad de vivienda asequible y las estrategias de inversión que buscan exprimir al máximo cada metro cuadrado. En ese choque, el alquiler por habitaciones se ha convertido en un símbolo, lo que aumenta las probabilidades de que sea objeto de una regulación estricta, incluso aunque eso tenga efectos colaterales no deseados.