Manuel Requena, abogado, explica cuánto se queda Hacienda al alquilar tu casa: “La mayoría pierde dinero porque declara como si todo fuera beneficio”

El aumento del alquiler como opción de ingresos para pequeños propietarios ha ido acompañado de una duda recurrente: cuánto hay que pagar realmente a Hacienda por esos ingresos. La tributación de los arrendamientos genera confusión, especialmente entre quienes ponen su vivienda en alquiler por primera vez y desconocen cómo se determina la base imponible. Muchos contribuyentes acaban pagando más de lo necesario no por una cuestión de tipos impositivos, sino por no aplicar correctamente las deducciones y reducciones previstas en la normativa fiscal.

En un video dirigido a propietarios que declaran ingresos por arrendamientos, el abogado Manuel Requena advierte que la clave no está únicamente en cuánto se paga, sino en cómo se calcula ese pago. Según explica, el error más común consiste en declarar el alquiler como si todo el ingreso mensual fuera beneficio neto. Esta práctica, asegura, provoca que la mayoría termine perdiendo dinero, ya que la normativa del IRPF permite restar una serie de gastos antes de determinar la cantidad sobre la que realmente se tributa.

Requena detalla que los propietarios deben tributar únicamente por lo que queda después de aplicar esos gastos deducibles. Entre los conceptos que pueden restarse menciona, en primer lugar, los intereses de la hipoteca vinculada al inmueble alquilado. A esto se suman otros gastos habituales como el IBI, las cuotas de la comunidad, el seguro de la vivienda y los gastos derivados de la conservación del inmueble. También señala que puede deducirse la amortización del piso, además de otros gastos que encajan dentro de las categorías previstas por la ley fiscal.

El abogado subraya que esta posibilidad de restar gastos es fundamental para que el propietario no tribute como si su beneficio fuera mayor del real. Indica que muchos arrendadores, por desconocimiento, no aplican estas deducciones y terminan pagando impuestos sobre ingresos que en la práctica nunca perciben como ganancia. Por eso insiste en que el cálculo correcto de la base imponible debe considerar todos los gastos que forman parte necesaria del mantenimiento y explotación de la vivienda arrendada.

El contrato debe destinarse a vivienda habitual

Además de los gastos deducibles, Requena destaca otro elemento que considera determinante y que casi nadie tiene actualizado: las nuevas reducciones aplicables a los contratos recientes de vivienda habitual. En este punto explica que, para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, la normativa contempla una reducción general del 50% del rendimiento neto.

Sin embargo, esa reducción inicial puede incrementarse según determinadas circunstancias del alquiler. Por ejemplo, puede llegar al 60% si el propietario ha realizado obras de rehabilitación en el inmueble. También puede ascender al 70% en los casos en los que la vivienda se alquila a jóvenes o se destina a alquiler social en zonas tensionadas. La reducción más elevada, del 90%, se aplica cuando el inmueble está ubicado en una zona tensionada y el propietario decide rebajar la renta más de un 5% respecto al contrato anterior.

Requena puntualiza que todas estas reducciones solo son válidas si el contrato se destina a vivienda habitual, está debidamente declarado y cumple estrictamente los requisitos exigidos por la normativa vigente. Hace hincapié en que no se aplican a contratos que no se ajusten a estas condiciones, por lo que el propietario debe comprobar cuidadosamente que su arrendamiento encaja en el régimen correcto para evitar errores.