Cómo influyen los fondos de inversión extranjeros en la crisis de la vivienda: así han cambiado los precios y la dinámica del mercado inmobiliario en España

Cada vez es más difícil poder acceder a una vivienda asequible en España. Los precios de los pisos, ya sea para comprar o alquilar, no paran de subir, lo que hace casi imposible poder pagarlos, especialmente en las grandes ciudades. Esta situación ha generado mucha crispación entre la sociedad española, que han salido a las calles en varias ocasiones con manifestaciones multitudinarias en las que han pedido a la clase política y al Gobierno una solución al problema de la vivienda.

A esto, además, hay que añadirle la presencia de grandes fondos de inversión, principalmente estadounidenses, que llevan más de dos décadas comprando inmuebles en España a modo de inversión, disminuyendo la oferta para los españoles y contribuyendo así al aumento de los precios.

Auge de los fondos internacionales y aumento de la demanda: el punto de inflexión tras la crisis inmobiliaria

Empresas internacionales como Blackstone, Cerberus y Goldman Sachs participan activamente en el sector residencial español. Estos fondos llegaron a nuestro país en uno de los momentos más difíciles de nuestra historia actual: tras la crisis financiera global de 2008, cuando el colapso de la burbuja inmobiliaria dejó a los principales bancos con amplias carteras de viviendas devaluadas.

Los bancos, que se vieron forzados a sanear sus cuentas, vendieron los activos inmobiliarios que tenían a precios muy bajos, lo que permitió a los fondos extranjeros adquirir muchas propiedades en condiciones muy favorables. Este fue el punto de partida de la consolidación de estos gigantes inmobiliarios en el mercado español.

Tal y como recalca un análisis publicado por BBC Mundo, España siempre ha sido un lugar atractivo para la inversión extranjera, tanto por su clima como por su calidad de vida, seguridad y atractivo turístico. Asimismo, el país siempre ha recibido muy bien a los residentes extranjeros, sobre todo los del norte de Europa, y ha experimentado un incremento de la población inmigrante.

Desde 2022 han llegado a España 1,2 millones de nuevos residentes extranjeros, una cifra que representa el 84% del aumento poblacional en los últimos tres años. Esto, aunque haya sido beneficioso para la economía española, también ha aumentado la demanda de vivienda. Las zonas costeras y los archipiélagos siguen siendo los destinos preferidos para quienes vienen a España a vivir después de retirarse o para invertir en propiedades turísticas.

Blackstone, el segundo mayor propietario de viviendas: los grandes tenedores privados controla más del 9% del parque de viviendas en alquiler

El resultado de todo esto ha sido una revalorización sostenida del mercado inmobiliario. El precio de la vivienda ha subido un 12,2% en el primer trimestre de 2025, el mayor incremento registrado desde hace 18 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esto, ya van once años de subidas consecutivas, con un fuerte repunte en los últimos años. Solo en 2023, los extranjeros no residentes procedentes de fuera de la Unión Europea compraron cerca de 27.000 viviendas y pisos en nuestro país.

Estas condiciones han llevado a que grandes fondos estadounidenses hayan terminado gestionando decenas de miles de unidades residenciales. Blackstone, por ejemplo, cuenta con 22.000 viviendas a través de sus filiales. Un estudio del portal Civio ha identificado a esta firma como el segundo mayor propietario de viviendas en alquiler en España, solo por detrás de CaixaBank.

Otras gestoras de capital internacional que figuran entre los grandes propietarios son CBRE y Cerberus, ambos con sede en Estados Unidos. En total, los grandes tenedores privados controlan más del 9% del parque de viviendas en alquiler en España, aunque esta cifra incluye tanto a empresas del país como a extranjeras.

Nuevas políticas y grandes operaciones: la respuesta institucional ante la crisis de acceso a la vivienda

Ante esta situación, el Gobierno ha empezado a adoptar medidas. En abril de este año, el Ejecutivo puso fin al programa conocido como golden visa, que otorgaba permisos de residencia a quienes invirtieran en inmuebles por valor superior a 500.000 euros. Además, está sobre la mesa la creación de un impuesto especial a los compradores de fuera de la Unión Europea, que podría alcanzar el 100% del valor de la vivienda. Queda por definir cómo se aplicaría a las filiales españolas de los fondos extranjeros y si afectaría a la vivienda nueva.

Asimismo, esta semana el Consejo de Ministros ha aprobado una de sus mayores iniciativas en el ámbito de la vivienda social, al aprobar el traspaso de 40.000 viviendas y 2.400 terrenos, hasta ahora propiedad de Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes). El objetivo es impulsar la futura empresa pública destinada al alquiler asequible. La operación, valorada en 5.900 millones de euros, forma parte del plan estatal para ampliar la oferta de vivienda pública y afrontar la escasez y el aumento de los precios del alquiler en España.