El aumento de la compra de viviendas por extranjeros enfría la oferta y calienta los precios

A los extranjeros les gusta España, y la llegada de 94 millones de turistas el año pasado, batiendo un nuevo récord, lo constata. Esta querencia hace que muchos de ellos decidan comprar una casa en nuestro país para residir de forma permanente o pasar las vacaciones, lo que ha hecho que en la segunda mitad de 2024 las compraventas de vivienda en España por parte de ciudadanos de otros países aumentará un 10,3% interanual, hasta alcanzar las 69.690 operaciones. Ya suponen 19,5% del total de las realizadas en España, según datos del Consejo General del Notariado.

Los extranjeros residentes en España son los principales compradores de viviendas y entre julio y diciembre del año pasado concentraron el 58,1% de las operaciones -con un crecimiento del 11,8%- frente al 41,9% de los no residentes. No obstante, estos últimos protagonizaron una destacada recuperación, pasando de una caída del -1,4% en el último semestre de 2023, a un crecimiento del 8,2% en el mismo periodo de 2024.

“La demanda extranjera es un pilar fundamental para explicar la fortaleza de la demanda de vivienda en el ciclo expansivo actual”, reconoce Judit Montoriol, Lead Economist en el departamento de Economía Española de CaixaBank. Pero tiene un inconveniente para los ciudadanos españoles: dispara los precios.

Precios al alza

Los foráneos pagan por la vivienda más que los nacionales, lo que impide que los precios de las casas situadas en ciudades donde se concentra la demanda extranjera se estabilicen o bajen. Según cifras del Consejo del Notariado, el precio medio que pagan los extranjeros por metro cuadrado ronda los 2.362 euros, frente a los 1.713 euros que pagan de media los españoles, lo que supone 649 euros más. Esta fue una de las causas que contribuyó a que el precio de la vivienda en venta se disparara en 2024 un 11,2% en España, según datos de idealista.

También hay diferencia de precios entre los foráneos residentes y los no residentes, estos son los que abonan importes mayores, 3.063 euros el metro cuadrado, mientras que los que viven en España lo compran a 1.795 euros. A juicio de los analistas, esta diferencia se debe a que los segundos conocen mejor el mercado inmobiliario español.

Estas cifras reflejan la velocidad a la que se está encareciendo el precio de la vivienda. “Un ritmo de crecimiento muy significativo, propio de una demanda fuerte y sostenida presionando una oferta de vivienda insuficiente y propiciado por la combinación de una transformación económica con un nuevo ciclo de condiciones hipotecarias favorables”, reconoce María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Oferta en mínimos

El apetito de los foráneos por las casas españolas contribuye a reducir la oferta de vivienda, cada vez más esquilmada. Cayó un 15% en el último trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre de 2023, y fue la mayor caída interanual jamás registrada desde que idealista tiene registros.

A juicio de Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “el fuerte rally comprador registrado durante la segunda mitad del 2024 ha tenido como consecuencia la mayor caída de oferta jamás vista en nuestro país y que muchos mercados se encuentren en niveles mínimos de stock”.

Entre estos mercados destacan los más demandados por los extranjeros. Su elección del lugar de compra depende de si quieren la vivienda como residencia permanente y cercana a su trabajo o para pasar las vacaciones. En general, los primeros se decantan por zonas urbanas mientras que los segundos optan por enclaves turísticos.

Menos crecimiento en los focos del turismo

El aumento de las compraventas en el segundo semestre del año pasado no afectó por igual a todas las comunidades autónomas. Los menores incrementos se produjeron en aquellas con un elevado número de residentes y turistas extranjeros. Canarias fue en la única donde las operaciones de compraventa bajaron, un 3,9%, y la que tuvo el crecimiento más bajo fue Islas Baleares, donde aumentaron solo un 2,1%, seguida por la Comunidad Valenciana, en que se incrementaron un 6,8%. En el lado contrario se situó Cantabria que lideró las subidas con un 33,5%, por delante de Castilla y León, con el 28,7% y Asturias, con un 28,6%.

Británicos, los principales compradores

En cuanto a su nacionalidad, los que más viviendas adquirieron fueron los británicos, con el 8,7% de las operaciones totales, 6.048; seguidos por los marroquíes (7,3%) y los alemanes (6,7%). En comparación con el segundo semestre de 2023, las compras por parte de extranjeros aumentaron especialmente entre polacos, un 43,7), los chinos, con un 26,5%, y los ucranianos, con el 26,3%.

Sin embargo, los que más pagaron por sus casas fueron los procedentes de Estados Unidos, abonaron 3.390 euros por el metro cuadrado, seguidos por los suecos con 3.295 euros, mientras que los que más barato compraron fueron los rumanos, a 1.205 euros, y los marroquíes que lo pagaron a 753 euros.