Una alta demanda y una oferta reducida. Estas son dos de las claves que definen al mercado inmobiliario en España. Así, los precios del mercado asfixian a muchos de los compradores. En contra de las previsiones iniciales, los precios de la vivienda en España no bajaron en 2023. Tampoco lo hicieron en 2024. En este contexto, y a la espera de ver lo que pasa en este 2025, los analistas insisten en que el mejor momento para comprar depende de varios factores, el lugar de residencia es uno de los más destacados.

Ahora bien, la actividad no ha parado. De hecho, en el tercer trimestre del año 2024 se registraron 109.220 hipotecas sobre vivienda, lo que supone un 17,1% que el trimestre anterior. Así, parte de estos compradores han optado por una hipoteca de una vivienda segunda mano.

Ahora bien, comprar una vivienda de segunda mano en España implica una serie de consideraciones importantes relacionadas con las hipotecas. Este tipo de adquisición puede ofrecer ventajas económicas respecto a la compra de una vivienda nueva, pero también requiere una comprensión detallada de los aspectos hipotecarios para evitar sorpresas.

La hipoteca existente: subrogación hipotecaria

Si la vivienda de segunda mano tiene una hipoteca vigente, una opción es asumir las condiciones del préstamo existente mediante una subrogación hipotecaria. Este procedimiento permite al comprador continuar con el mismo contrato hipotecario, lo que puede ser una buena opción si las condiciones originales son mejores que las ofrecidas actualmente en el mercado. Sin embargo, es esencial analizar detenidamente las cláusulas del contrato y verificar posibles costes adicionales, como comisiones por subrogación o gastos notariales.

Solicitar una nueva hipoteca

Otra alternativa es formalizar una nueva hipoteca. En este caso, el comprador puede negociar condiciones actualizadas con la entidad bancaria. Es importante tener en cuenta los gastos asociados, como la tasación de la vivienda, los honorarios notariales y los impuestos, especialmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que puede variar según la comunidad autónoma.

Qué documentación necesitas

Al comprar una vivienda de segunda mano, el comprador debe asegurarse de que toda la documentación esté en regla. Esto incluye el certificado de cargas, que verifica que la propiedad no tiene deudas pendientes, y la escritura de compraventa. Además, si se opta por una nueva hipoteca, será necesario presentar justificantes de ingresos, contratos laborales y otros documentos financieros que respalden la capacidad de pago.

Quién paga los gastos en la compraventa de una vivienda de segunda mano

En la compraventa de una vivienda de segunda mano, los gastos derivados del proceso suelen distribuirse entre el comprador y el vendedor, de acuerdo con las obligaciones legales y los acuerdos establecidos entre las partes.

De este modo, el comprador debe hacer frente a varios pagos indispensables. Entre ellos, los gastos notariales, que incluyen los honorarios regulados por la elaboración de la escritura pública de compraventa. También debe asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma y que grava la adquisición de viviendas usadas.

Asimismo, el comprador también debe comprar la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, trámite necesario para reflejar el cambio de titularidad. También se incluyen los gastos por la elevación del contrato privado a escritura pública, un paso que formaliza legalmente el acuerdo. Aunque no es obligatorio, muchos compradores optan por contratar una gestoría para agilizar la gestión de impuestos y trámites relacionados con la operación.

Por su parte, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento del valor del terreno desde la última transmisión. Además, está obligado a asumir la plusvalía fiscal, que corresponde al pago de la ganancia patrimonial obtenida y se refleja en su declaración del IRPF. En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), su pago recae sobre quien figure como propietario de la vivienda el 1 de enero del año en curso. Sin embargo, es frecuente que el vendedor pacte con el comprador una distribución proporcional del importe, de acuerdo con el tiempo que cada parte disfrute del inmueble.