Tasar una vivienda heredada a precio de mercado tributa menos que aplicar la valoración de la Agencia Tributaria

El número de viviendas transmitidas mediante herencia marca máximos históricos tras cerrar 2023 en 199,741, con un incremento interanual del 0,75%, según recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE). Gran parte de estas viviendas son puestas a la venta por los herederos y de su correcta valoración dependerá los beneficios y los gastos que les puede suponer la transacción.

Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex, reconoce que “si hemos heredado una vivienda y queremos venderla, hay algunos pasos que debemos seguir para poder realizar esta operación de forma sencilla y evitar problemas legales y financieros”.

Para conseguir este objetivo, uno de los primeros pasos a seguir es conocer el valor del inmueble, este es un requisito necesario para proceder a la aceptación de la herencia. El siguiente paso es aceptar la herencia y abonar los impuestos correspondientes.

Posteriormente, se debe acudir al notario para formalizar la aceptación de la herencia, inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, y una vez cumplidos todos estos requerimientos poner la vivienda en venta.

En este proceso calcular el valor del piso heredado es clave, ya que afecta directamente a los impuestos de la herencia. Según Quintana, existen dos formas de valorar una casa heredada: el valor atribuido por la Agencia Tributaria, generalmente el más bajo, y el valor de tasación proporcionado por un experto. “Este último es preferible si se planea vender el inmueble, siempre y cuando no supere el valor atribuido por la Agencia Tributaria en más de un 10% o si la diferencia entre ambos valores no excede los 120.000 euros”, explica.

El experto argumenta que pagar más ahora por una tasación del inmueble heredado resulta beneficioso porque el valor de mercado al que se venderá el piso no necesariamente coincide con la valoración para la herencia. “La diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la adquisición y el precio de venta será menor en el caso de la tasación. Por ello, pagaremos menos en concepto de IRPF y de plusvalía municipal”.

El riesgo de aceptar una herencia envenenada

Quintana advierte de que “hay que tener cuidado a la hora aceptar una herencia sin tener en cuenta su coste o las cargas que incluya, pues puede ser una ruina a nivel económico”. En determinadas circunstancias, renunciar a una herencia es la mejor opción, reconoce el experto, sobre todo “si las cargas suman más que el valor total de los activos”.

En cambio, “si los activos superan las deudas pendientes” aconseja hacer una aceptación a beneficio de inventario, “ya que limita la responsabilidad financiera únicamente al valor del inmueble heredado”.

Recomienda que antes de tomar una decisión sobre la venta de una herencia es importante pedir la valoración de expertos, “ya que tienen el conocimiento necesario para determinar el valor real de una propiedad, para asuntos legales que requieran una peritación o para una tasación oficial”.

Además de por herencia, las viviendas pueden transmitirse también por donación, el año pasado alcanzaron las 19.871, y por permuta, que sumaron 167.089 en 2023 y en su mayoría procedieron de concentraciones parcelarias, divisiones horizontales y operaciones conjuntas.