Tres propietarias intentan echar al arrendador de su bar por servir comidas sin permiso, pero no lo consiguen: no demostraron que se sirvieran menús del día

Cuando tres mujeres heredaron de su padre un bar en Barcelona, decidieron recuperarlo y quitárselo al hombre que llevaba el negocio familiar desde hace 16 años. Para cancelar el contrato de alquiler del local, lo llevaron a los tribunales, alegando que había instalado sin permiso un tubo de extracción de humos y aparatos de aire acondicionado, y que, además, servía comidas pese a que el contrato limitaba la actividad únicamente a bar.

Sin embargo, durante el juicio, algo aparentemente sencillo —demostrar que un bar está sirviendo comida— se convirtió, para las tres mujeres, en el principal obstáculo para sus intereses. Contrataron un detective privado, que aportó un informe tras cuatro visitas al local: en ninguna de ellas se observó la presencia de cartas con menú del día o comidas ni clientes comiendo, aunque sí se detectaron, en una visita, tapas preparadas en una vitrina. Varios testigos declararon haber comido allí platos como huevo con lomo y patatas, o incluso conejo al ajillo y calamares. El juzgado consideró que nada de esto era suficiente.

La Audiencia Provincial de Barcelona ha señalado que esa actividad era marginal dentro del conjunto de lo que ofrecía el establecimiento. Las visitas del detective al mediodía, el momento más lógico para detectar servicio de menús, no observaron comensales ni cartas de comida sobre las mesas. Una tarde, “escucharon a una empleada indicando que servían bocadillos y tapas”, pero sin que se detectara ningún servicio de restauración activo.

En cuanto a la instalación de un tubo de extracción de mayor diámetro, que apuntaba a una actividad de cocina, el juicio determinó que el propietario fue quien impulsó esa reforma, lo que equivalía a una aceptación tácita tanto de su instalación como de su uso para cocinar en el local de manera ocasional. “El propio arrendador, en vez de exigir al arrendatario que retirase el tubo o que fuese él quien lo recortase, se encargó de la operación”, comenta la sentencia.

La sentencia del tribunal

El argumento jurídico que cierra el razonamiento de la Audiencia remite al artículo 111-8 del Código Civil de Cataluña, que regula la doctrina de los actos propios. El tribunal consideró que “observar repetidamente una conducta de un arrendatario y mantener silencio respecto a ella, para después pretender resolver el contrato por razón de esa conducta” resulta incompatible con esa norma. Ese principio impide a quien ha tolerado una situación —y en este caso la ha impulsado activamente— invocarla como causa de extinción del contrato cuando la relación se deteriora.

Por tanto, la Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la validez y la vigencia del contrato de arrendamiento y ha rechazado la demanda de resolución que presentaron las herederas del propietario original.

Para el gestor del bar, el fallo supone la continuidad de un negocio que había sostenido durante más de una década sin que su antiguo arrendador formulara jamás una sola queja, ni siquiera cuando la relación entre ambos se deterioró hasta el punto de llegar a un pleito previo, en 2017. El silencio sostenido del arrendador durante años se convirtió en la prueba más contundente a favor del inquilino, bajo la doctrina de los actos propios que recoge el Código Civil de Cataluña.