El precio del alquiler alcanza máximos históricos y la ley de vivienda podría incrementarlo

El precio del alquiler ha alcanzado en España máximos históricos el mismo mes en que el Congreso de los Diputados ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que tiene entre sus objetivos frenar la subida de las rentas.

Así, el coste del alquiler aumentó en abril un 1,7%, hasta situarse en 11,5 euros el metro cuadrado, según establece el último informe de precios elaborado por Idealista. Esta escalada se suma a la remontada del 2,9% que experimentó el pasado trimestre y a la del 8,9 por cien del último año.

Con el objetivo de aminorar las subidas, la ley de vivienda establece un tope anual en el incremento de las rentas al revisar los contratos. Para este año se mantiene el del 2%, mientras que en 2024 aumentará al 3% y a partir de 2025 se creará un “nuevo índice más estable e inferior a la evolución del IPC”, señala la nueva norma.

Pero este control de precios podría tener “un efecto indeseado”, reconocen los expertos de Esade, ya que puede originar una subida de los alquileres de menor precio en viviendas situadas en zonas tensionadas, debido a que los propietarios de esos inmuebles “tenderán a pegarse al techo de precios establecido”, señalan fuentes de Esade.

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Una ley muy cuestionada

El problema del alquiler en España es de “difícil solución”, inciden los analistas, que dudan de que la nueva ley pueda solventarlo. Es más, en opinión de Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com, la ley puede generar “una mayor inestabilidad en el mercado”.

Considera que la aplicación de la norma será desigual debido a que las competencias recaen en los gobiernos autonómicos, lo que “generará mucha heterogeneidad a nivel territorial, puesto que ya hay formaciones políticas que han anunciado que no aplicarán esta ley en aquellas comunidades donde gobiernan”. En su opinión, “con unas elecciones a la vuelta de la esquina, se acaba imponiendo una política de vivienda partidista y cortoplacista, cuando debería ser más consensuada y a largo plazo”.

Por todo ello, Font cree que la nueva ley nace “generando muchas dudas, no solo en cuanto a su viabilidad, sino también sobre su efectividad real”. Unas dudas que, a su juicio, pueden afectar a la inversión inmobiliaria retrasándola ante el actual escenario de incertidumbre.

Las viviendas en alquiler se reducen

Otro factor que dificulta frenar el precio del alquiler es la caída en vertical del stock de viviendas en renta. En los últimos cuatro años ha bajado un 28% y a menor oferta, precios más elevados. Esta caída ha sido casi el doble en ciudades como Barcelona, con un 51%, tras la decisión del Gobierno autonómico de intervenir el precio de los alquileres en zonas tensionadas.

“El principal problema del alquiler en nuestro país es la falta de oferta disponible y las medidas que se toman y se anuncian desde el Gobierno, lejos de solucionar el problema, solo contribuyen a empeorarlo”, señala Francisco Iñareta, portavoz de idealista. A su juicio, el límite del 2% a las actualizaciones de los alquileres, que acaba de cumplir un año, “ha tenido un efecto devastador en el mercado. Es cierto que ha ayudado a las personas que ya estaban de alquiler, pero ha supuesto una enorme complicación para todas aquellas personas que necesitan encontrar una vivienda actualmente”.

Otro de los factores negativos del límite es que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado, al tiempo que ha empujado a otros a adelantar en los nuevos contratos las subidas que no podrán hacer luego. El resultado “ha sido una drástica reducción de la oferta de viviendas en alquiler y la subida de los precios de las viviendas disponibles”, añade Iñareta.

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Los propietarios prefieren vender a alquilar

La menor oferta de viviendas en renta también hay que atribuirla a los problemas generados por el arrendamiento, que ha llevado a muchos propietarios a vender esas viviendas en vez de alquilarlas. El posible deterioro de la vivienda, sufrir impagos, malas experiencias con anteriores inquilinos o el alto riesgo que muchos propietarios consideran que supone arrendar un inmueble son algunas de las razones que disuaden a los propietarios de alquilar.

“La inseguridad jurídica del mercado del alquiler crea en los propietarios preocupaciones muy notables que contribuyen a que desechen la idea de arrendar la vivienda”, indica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. A su juicio, esta situación provoca que “la escasa oferta privada del mercado se contraiga y que las dificultades de acceso a pisos en alquiler se acentúen cada vez más”, lo que genera una escalada en vertical de los precios del alquiler.

Todos estos factores han hecho que la partida destinada por los españoles al alquiler supusiera en 2022 el 43% de su salario, la cifra más alta de la última década. Esta cuantía está muy por encima de la recomendada por los organismos de control europeos, que establecen que no se debe destinar a ella más del 30% del salario.

Para paliar este problema, María Matos considera que “medidas incentivadoras a través de bonificaciones fiscales y de ofrecer seguridad al propietario de la vivienda contribuirían a la ampliación del parque de alquiler en un momento en que la contracción de la oferta está siendo muy brusca y pronunciada”.

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