Las 5 claves de la nueva Ley de Vivienda: ¿cómo funciona el tope del alquiler? ¿Qué restricciones hay para propietarios?

Tras tres años de negociaciones, el pasado viernes se anunció el pacto entre ERC, EH Bildu y el Gobierno que permitió la aprobación de la Ley de Vivienda, que regulará diferentes ámbitos del mercado inmobiliario. La nueva medida toca aspectos como los topes al alquiler, modifica la definición de grandes tenedores o castigará las viviendas vacías.

La nueva legislación sobre vivienda establece un límite a la subida de los alquileres en las zonas tensionadas, yendo desde el 2% en 2023 y el 3% en 2024. Esto se traduce en que los alquileres en dichos barrios no podrán subir más de ese porcentaje cada año. A partir de 2025, la ley predispone que se aplique un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, y será la referencia en los contratos de arrendamiento “con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”, por lo que estos dejarán de actualizarse conforme al IPC.

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Otra de las cuestiones importantes es que serán las comunidades autónomas las que decidirán que zonas cumplen con los criterios para recibir la denominación de zonas tensionadas. Una comunidad autónoma podrá declarar zona tensionada cuando la suma media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y de los gastos derivados de los suministros básicos supere en total el 30% de la renta media de los hogares. También se podrá declarar, en el caso de que el precio del alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a esta nueva ley.

En Madrid capital existen zonas tensionadas en distritos de la zona Centro, Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán y también en Moncloa-Aravaca. En el caso de Barcelona, Ciutat Vella es el distrito más perjudicado. Y en Sevilla, las zonas de mercado tensionado estarían centrados en los distritos Norte, Macarena, Este-Alcosa-Torreblanca, Cerro Amate y Sur.

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Otro de los temas candentes de esta reforma son los desahucios, con la nueva legislación se prohíbe que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. Al mismo tiempo, se introducen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, se retrasarán los procesos más de 2 años, y pasan a ser de acceso obligatorio a las medidas de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las CCAA que lo deseen pueden implementar mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

Una de las novedades de esta ley, es que por primera vez se añade la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio. Esto puede ser en forma de alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad, entre otras.

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La nueva Ley de Vivienda introduce importantes variaciones en la regulación de los grandes tenedores de vivienda. El principal es que a partir de su aprobación se produce una rebaja en la definición de gran tenedor que pasa de 10 a 5 inmuebles. Esto significa que cualquier persona física o jurídica que tenga en propiedad 5 o más viviendas destinadas al alquiler será considerado como un gran tenedor.

La vivienda protegida es una política de vivienda pública cuyo objetivo es facilitar el acceso a una vivienda a las personas o familias que no puedan, por diferentes motivos, sufragarse ellos mismos una. Esta nueva legislación pretende fomentar la creación de este tipo de hogares, por ello los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida han subido del 30 al 40% en el suelo urbanizable -actuaciones de nueva urbanización- y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado -actuaciones de reforma o renovación de la urbanización-.

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