Precios en baja y pocas valuaciones en pesos: el panorama inmobiliario de Buenos Aires, Rosario y Córdoba

Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y diciembre de 2018 se concretaron 55.892 operaciones inmobiliarias en el ámbito porteño.

Un informe elaborado por el portal Zonaprop, luego de un período de cinco meses de valores estables -noviembre de 2018 a marzo de 2019-, revela por segundo mes consecutivo bajaron los precios de compraventa de propiedades, tal como había sucedido en abril. Si bien la caída respecto del mes pasado no es significativa ya que es del 0.1%, este comportamiento acentúa la desaceleración que atraviesa este mercado. Esta contracción generada por el proceso inflacionario abre una posibilidad concreta para futuros compradores.

Actualmente, el 73% de los barrios porteños registra disminución o estancamiento de sus precios. El valor medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en los USD 2.555 el m2. Este promedio abarca un amplio rango que va desde USD 5.767 en Puerto Madero a USD 1.204 en Villa Lugano. Según estos datos, una unidad promedio de dos ambientes y 50 m2 ronda un valor de 134 mil dólares, mientras que una de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.

Nuñez, la Boca y Tribunales son los barrios con mayor depreciación en lo que va del año, ya que los montos allí cayeron alrededor del 4%.

Con respecto a los alquileres, el incremento ha sido de 2.3% en el mes de mayo, acumulando una suba de 12.1% en lo que va de 2019 y de un 35% en los últimos doce meses. Sin embargo, el anualizado de los últimos meses disminuye la velocidad a 31% anual.

Por otra parte, cabe destacar que las cuotas de los créditos UVA aumentaron un 18.5% en 2019, siendo superior su aumento al promedio del ascenso de los alquileres -12.1%-. Chacarita, Puerto Madero y Abasto son los barrios con mayor incremento interanual de los alquileres, con subas por encima del 48% anual.

Los alquileres promedio de un departamento de 2 ambientes oscilan entre 13.900 y 16.200 pesos por mes. A la hora de hablar de rentabilidad, la relación alquiler/ precio se ubica en 3.3% anual valor que ronda los mínimos históricos. La devaluación del peso mantiene el alquiler medido en dólares en valores bajos en relación al precio de las propiedades. Actualmente, se necesitan 29.9 años de alquiler para recuperar la inversión.
En Rosario sólo el 17% de los inmuebles están tasados en pesos

La ciudad santafesina cuenta con 25 mil unidades en venta, la mayoría de ellas ofertadas en dólares como consecuencia de las medidas adoptadas por el mercado inmobiliario para hacer frente a la devaluación del peso. El 45% de la oferta corresponde a unidades usadas de dos ambientes y sin cochera, el 20% son propiedades a estrenar y el resto se encuentra en construcción.

El precio de los inmuebles varía significativamente por región. Los valores más altos se encuentran en el Distrito Norte con un promedio de USD 2.379 el m2 y los más bajos en el Distrito Sur con un precio promedio de USD 765 el m2. El 85% de las unidades que se vende no cuenta con cochera incluída en su precio.

El precio promedio de los departamentos terminados -usados o a estrenar- ronda los USD 1.833 por m2, cifra que sufre una leve disminución del 1% en 2019. Por su parte, los departamentos en pozo tienen un precio medio de USD 1.656 por m2.

El 92% de las unidades de Córdoba están valuadas en dólares

Actualmente, la ciudad de Córdoba cuenta con 9 mil departamentos en venta de los cuales el 40% son unidades usadas y el 33% a estrenar.

La oferta del mercado inmobiliario ofrece mayor cantidad de unidades de 2 y 3 ambientes con un valor promedio de USD 77 mil el departamento de dos ambientes con una superficie de 50 m2 y USD 108 mil la unidad de 3 ambientes con 70 m2 de superficie.

Según este relevamiento, se da una situación novedosa ya que el 92% de los avisos de venta en la actualidad está nominado en dólares, cifra que aumentó como consecuencia de la volatilidad cambiaria. Anteriormente, en enero 2018, el 61% de las unidades en venta se ofrecía en pesos, sin embargo, hoy, solo el 8% lo hace en la moneda local.

En lo que refiere a departamentos del pozo, el segmento se presenta sin cambios en el trimestre, pero con una leve baja interanual del 1%, con un costo por metro cuadrado de USD 1.566 el m2.