La oferta de departamentos en alquiler se disparó más de 300% en el AMBA desde noviembre de 2023: qué pasó con los precios

La cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registró un fuerte crecimiento durante los últimos años. En septiembre de 2026, la oferta resultó 326,2% superior a la de noviembre de 2023, uno de los movimientos más marcados que muestra el mercado inmobiliario durante ese período.

El salto en la cantidad de propiedades ofrecidas convivió con aumentos en los precios de los alquileres, aunque con diferencias entre zonas y tipos de vivienda. En septiembre, para el conjunto del AMBA, los valores en pesos corrientes aumentaron 1,3% mensual en casas y 1,4% en departamentos. Mientras que frente al mismo mes de 2025, las subas alcanzaron 21,2% y 20,4%, respectivamente, según un informe privado.

La evolución de las publicaciones muestra que el crecimiento de la oferta tomó fuerza especialmente desde 2024. Los gráficos incluidos en el relevamiento reflejan una expansión en la cantidad de departamentos disponibles en CABA, GBA Norte, GBA Oeste y GBA Sur, aunque con trayectorias diferentes entre las distintas áreas.

Qué pasó con los precios de los alquileres

Más allá del fuerte incremento de la oferta, los precios continuaron con variaciones positivas durante septiembre. En el caso de los departamentos, los movimientos mensuales resultaron relativamente acotados en las cuatro grandes zonas analizadas.

En CABA, el precio por metro cuadrado de los departamentos en alquiler aumentó 1% respecto de agosto. En GBA Norte, la variación fue de apenas 0,1%, mientras que en GBA Sur llegó al 1,5% y en GBA Oeste, al 1,1%.

Las diferencias resultaron mayores al observar la comparación contra septiembre de 2025. En ese período, CABA encabezó los aumentos de los departamentos en alquiler, con una variación interanual del 27,1% en pesos corrientes por metro cuadrado. Le siguió GBA Sur, con una suba del 23,9%, mientras que en GBA Oeste el incremento alcanzó el 18,2% y en GBA Norte, el 15,2%. De esta manera, todas las grandes áreas registraron aumentos frente a un año atrás, pero con una diferencia de casi 12 puntos porcentuales entre la mayor y la menor variación.

El relevamiento también desagrega la información por barrios y municipios cuando existe una cantidad suficiente de observaciones. En ese análisis, Escobar registró el mayor incremento mensual en el precio de alquiler de departamentos entre los municipios del AMBA, sin contar CABA, con una suba del 4,9%. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, Montserrat presentó el mayor aumento mensual del precio por metro cuadrado de los departamentos en alquiler, con una variación del 4,6%.

La oferta creció más de cuatro veces

El dato que sobresale en el mercado de alquileres aparece al observar qué ocurrió con la cantidad de propiedades disponibles. En septiembre de 2026, con información al día 27, la oferta de departamentos en el AMBA se ubicó 326,2% por encima del nivel registrado en noviembre de 2023. En términos relativos, esto significa que la cantidad de departamentos disponibles para alquilar resultó más de cuatro veces superior a la observada en noviembre de 2023.

Los gráficos del informe permiten seguir esa trayectoria desde 2018. En el caso de los departamentos, se observa un descenso de la cantidad de publicaciones durante el período previo a 2024 y, a partir de allí, un cambio marcado en la tendencia. Desde ese momento, la oferta avanzó en las cuatro zonas analizadas y aceleró su crecimiento durante el tramo más reciente.

Hacia el final de la serie, GBA Sur y GBA Oeste aparecen con los mayores niveles relativos de publicaciones de departamentos, mientras que CABA y GBA Norte también muestran un aumento significativo frente a los registros de los años anteriores.

Qué ocurrió con las casas

La dinámica de precios mostró diferencias más amplias en el segmento de las casas. Durante septiembre, los alquileres por metro cuadrado en pesos corrientes aumentaron 3,2% mensual en GBA Norte y 6% en GBA Sur. En cambio, GBA Oeste registró una caída del 0,8% respecto de agosto.

La comparación interanual también dejó diferencias considerables. Los precios de alquiler de casas aumentaron 19,2% en GBA Norte, 30,6% en GBA Sur y 11,9% en GBA Oeste frente a septiembre de 2025. Así, GBA Sur presentó la mayor variación tanto en la comparación mensual como en la interanual. Al bajar el análisis al nivel municipal, San Isidro registró el mayor aumento mensual del precio del alquiler de casas, con una variación del 12,1%.

Los datos surgen del Relevamiento de Precio de Propiedad y Alquileres que realizan la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre. El trabajo utiliza las publicaciones disponibles en la plataforma desde 2017 y permite seguir la evolución de los precios por localidad y por tipo de propiedad.

Para analizar la oferta, el estudio toma el stock de publicaciones activas. En los gráficos de alquileres, la cantidad correspondiente a cada mes se expresa como proporción del número de publicaciones registrado en enero de 2018.

El informe también mide la demanda de propiedades en alquiler a través de la cantidad de contactos registrados en las publicaciones. En este caso, los contactos de cada mes se expresan como proporción de los registrados en enero de 2019.

Qué pasa con las propiedades en venta

El mismo relevamiento permite comparar la situación de los alquileres con el mercado de compraventa. En septiembre, el precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado en el AMBA registró una variación interanual de 1,4% en casas y 1,8% en departamentos.

Las diferencias volvieron a aparecer al separar las distintas zonas. En departamentos, los precios de venta en dólares por metro cuadrado aumentaron 2% interanual en CABA, 3,1% en GBA Norte, 3,4% en GBA Sur y 0,5% en GBA Oeste. Respecto de agosto, los departamentos registraron incrementos de 0,8% en CABA, 0,8% en GBA Norte y 1,1% en GBA Sur, mientras que en GBA Oeste no se observó variación.

En las casas, el comportamiento resultó más heterogéneo. En la comparación interanual, los precios en dólares por metro cuadrado cayeron 2,3% en CABA y 3,2% en GBA Oeste, mientras que aumentaron 7,8% en GBA Norte y 0,4% en GBA Sur.

El indicador de tendencia del mercado de venta mostró, además, que los departamentos en CABA permanecieron en zona de precios en alza desde agosto de 2023. En septiembre de 2026, GBA Oeste se encontraba en baja, GBA Norte permanecía neutral y GBA Sur pasó a una situación neutral.