Casi 6 millones de hogares argentinos tienen algún tipo de déficit habitacional: cuáles son las provincias más afectadas

Tener una vivienda propia, en condiciones dignas y con acceso a los servicios básicos, es una de las mayores aspiraciones entre las familias argentinas. Sin embargo, para una porción importante de los hogares del país esa meta está lejos de cumplirse, ya sea porque la casa que habitan necesita ser reemplazada, porque falta espacio, porque el entorno presenta riesgos ambientales o porque no cuentan con agua corriente, baño o desagüe adecuados.

Un nuevo informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (Ofava), el primero de una serie que se publicará trimestralmente, permite dimensionar con precisión la magnitud de ese problema y detectar en qué regiones del país se concentra con mayor intensidad.

De acuerdo con el relevamiento, que toma como base la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec correspondiente al tercer trimestre de 2025, en la Argentina había 14.833.019 hogares relevados. Sobre ese universo, el informe calcula que el déficit habitacional total alcanzó a 5.983.241 hogares, equivalentes al 40,3% del total: es decir, cuatro de cada diez hogares del país enfrentan al menos una dimensión deficitaria en su hábitat.

El indicador combina distintos niveles de carencia. El más elemental es el allegamiento, situación que se da cuando dos o más grupos familiares comparten una vivienda: afecta a 430.113 hogares (2,9%) y no depende de la calidad de la construcción, sino de la relación entre la cantidad de hogares y de viviendas disponibles. A eso se suma el déficit cuantitativo básico, que agrupa a 127.916 hogares (0,9%) que residen en viviendas irrecuperables, cuyas condiciones no admiten mejora y requieren directamente ser reemplazadas.

Cuando se incorpora también el riesgo ambiental del entorno —cercanía a basurales o localización en zonas inundables—, aparece el déficit cuantitativo ampliado, que llega a 1.398.790 hogares, con lo cual el déficit cuantitativo total asciende a 1.956.819 hogares (13,2%): son los que, en rigor, necesitan directamente una vivienda nueva. A otro nivel se ubican los hogares con materialidad deficiente pero recuperable y aquellos con hacinamiento crítico, que suman 2.990.890 hogares (20,2%) y que, según el informe, “sí requieren intervenciones concretas para alcanzar estándares mínimos de habitabilidad, como una refacción o una ampliación de la vivienda”. Por último, el déficit cualitativo ampliado, que refleja carencias en el acceso a agua, baño y desagüe, alcanza a 1.035.532 hogares (7%).

El informe distingue entre ambos universos: mientras 1.956.819 hogares necesitan una vivienda nueva, otros 4.026.422 (27,1%) “pueden mejorar su situación con intervenciones directas en su vivienda o en la conexión a servicios”.

Las provincias más afectadas

La diferencia territorial es uno de los datos más marcados del informe. Jujuy encabeza el ranking del déficit habitacional total, con el 72% de sus hogares afectados por al menos una dimensión, muy por encima del promedio nacional. Le siguen San Juan y Tucumán, ambas con 60%, Chaco con 59%, Salta con 54%, y Formosa y Corrientes, con 53% cada una. En el otro extremo, CABA (16%), Río Negro y Tierra del Fuego (19% cada una) presentan los valores más bajos del país.

Ese resultado agregado esconde, sin embargo, comportamientos distintos según el tipo de carencia. En el allegamiento, Tierra del Fuego (9,1%) y Jujuy (6,7%) son las jurisdicciones más comprometidas, muy por encima del promedio nacional de 2,9%.

En el déficit cuantitativo básico —el núcleo más crítico del indicador, asociado a viviendas irrecuperables— aparece un caso claramente atípico: San Juan concentra el 13,9% de sus hogares en esa situación, un valor que, según el informe, “casi triplica al segundo más alto” —Catamarca, con 4,8%— y que contrasta fuertemente con el promedio nacional de apenas 0,9%.

En cambio, cuando se analiza el déficit cuantitativo ampliado, que incorpora los riesgos ambientales del entorno, el mapa se concentra en el norte del país: Tucumán (32,4%), Jujuy (30,3%) y Corrientes (25,1%) lideran ese indicador, seguidas por Salta (17,1%) y Buenos Aires (14,7%).

Las dimensiones cualitativas, que son las que más pesan dentro del indicador general, también muestran al norte argentino como la región más comprometida. En el caso de las viviendas con calidad de materiales recuperable más hacinamiento crítico, San Juan (39,3%), Formosa (37,3%) y Jujuy (32,3%) encabezan el ranking, seguidas de cerca por La Rioja (29,0%), Santiago del Estero (27,7%) y Chaco y Salta (27,5% cada una). El estudio señala que se trata de “un grupo de provincias del norte y centro-oeste donde más de un cuarto de los hogares presenta alguna carencia en este nivel”. Los valores más bajos se registran en Tierra del Fuego (8,7%), CABA (10,3%) y Chubut (11,0%), lo que refuerza, según el documento, “la brecha estructural entre el norte y el sur del país en materia habitacional”.

En el caso del déficit cualitativo ampliado —acceso a agua, baño y desagüe—, Chaco (14,1%), Buenos Aires (10,3%), Santiago del Estero (10,0%) y Misiones (9,4%) muestran los valores más altos, aunque el informe destaca que “ninguna provincia supera el 15%”, lo que indicaría que esta carencia, aun estando extendida, tiene una incidencia menor que los problemas sobre los materiales y el hacinamiento.

Dónde se concentra el déficit

Más allá de los porcentajes provinciales, el informe también analiza dónde se concentra el déficit en términos de cantidad de hogares. De los casi seis millones de hogares con algún tipo de carencia, cuatro millones se ubican en la Ciudad de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires, Mendoza, Córdoba y Santa Fe, una proporción que el informe considera “casi idéntica” a la que esas jurisdicciones representan en la población total.

La Provincia de Buenos Aires concentra por sí sola el 48% del déficit habitacional total del país, pese a alojar el 40% de los hogares, y esa participación trepa al 62% si se mira únicamente el déficit cuantitativo ampliado. Córdoba y Santa Fe explican, respectivamente, el 6% y el 7% del déficit nacional. El NOA, que reúne el 10% de los hogares del país, concentra el 13% de los que tienen déficit, una brecha similar a la del NEA, donde vive el 8% de los hogares pero se acumula el 10% del déficit. En la Patagonia el fenómeno se invierte: allí habita el 6% de los hogares del país, pero solo el 3% de los que presentan carencias habitacionales.

Una situación que se mantiene relativamente estable

La serie histórica que construye el informe, con datos desde 2016, muestra que el déficit habitacional no es un fenómeno nuevo ni tiene una tendencia lineal. El indicador partió de 43,8% en 2016, bajó hasta 41,5% en 2019, repuntó a 43,1% en 2020, en el pico de la pandemia, y llegó a un mínimo de 39,3% en 2023, antes de ubicarse en el actual 40,3%.

Así, Ofava concluye que “el déficit habitacional muestra una persistencia estructural que se mueve menos que los ciclos económicos argentinos”, aunque sí reacciona ante shocks puntuales, como ocurrió con la pandemia. El ingreso del hogar también influye: el 10% más pobre de la población presenta un déficit total de 42,6%, con valores que se mantienen elevados y estables entre 42,6% y 46,7% a lo largo de los primeros cinco deciles, para descender recién hasta 23,5% en el 10% más rico.

El análisis advierte sobre los límites de la medición: los datos surgen de zonas urbanas de más de 2.000 habitantes, por lo que quedan fuera las áreas rurales, y las encuestas de hogares suelen tener dificultades para relevar a la población que vive en barrios populares o villas, lo que sugiere que esos hogares podrían estar subrepresentados en la muestra. Es decir, la fotografía que ofrece el Observatorio, con ser contundente, podría incluso estar subestimando la dimensión real del problema habitacional en el país.