Empeoraron las condiciones para alquilar en el AMBA: hay contratos más cortos y aumentos más frecuentes

A partir de los resultados de la Encuesta Inquilina 2025, elaborada por la Universidad Nacional de San Martín, las condiciones de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) muestran un deterioro marcado en comparación con años anteriores, con contratos más cortos y aumentos más frecuentes como rasgos predominantes del mercado.

Según el estudio, la duración de los contratos de alquiler se concentró en plazos de dos años. El 47% de los hogares inquilinos declaró tener contratos con esa extensión, mientras que solo el 18% cuenta con acuerdos de tres años, en su mayoría firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres, ocurrida en diciembre de 2023. Durante la vigencia de esa norma, cabe recordar, la oferta de viviendas en alquiler se había reducido al mínimo.

En paralelo, un 17% alquila con contratos de un año o menos, y otro 17% indicó que no tiene un plazo total definido. Estos datos reflejan un cambio significativo respecto de períodos anteriores, cuando los contratos de tres años eran mayoritarios.

El informe señala que “la duración de los contratos de alquiler en el AMBA se consolidó en plazos de dos años y con actualizaciones mucho más frecuentes”, una tendencia que se intensificó luego de la derogación de la Ley 27.551 a fines de 2023. Entre los contratos firmados bajo la vigencia de esa norma, el 42% tenía una duración de tres años, mientras que entre los celebrados posteriormente predominan los acuerdos de dos años, que alcanzan al 56%.

La reducción en la duración de los contratos se combina con un aumento en la frecuencia de los ajustes. Casi la mitad de los hogares inquilinos del AMBA, el 48%, enfrenta actualizaciones del precio del alquiler cada tres meses. A esto se suma un 21% con ajustes semestrales y un 15% con aumentos cuatrimestrales. De este modo, casi nueve de cada diez hogares tiene incrementos más de una vez al año, un nivel superior al registrado en relevamientos previos.

El estudio remarca que en 2022 seis de cada diez hogares tenían aumentos más de una vez al año, porcentaje que subió al 77% en 2024 y alcanzó casi el 90% en 2025. En ese contexto, el trabajo advierte que “se observa en particular la consolidación de los aumentos trimestrales, con casi la mitad de los hogares inquilinos en esta situación”.

Cómo se actualizan los alquileres

En cuanto a los mecanismos de actualización, la mayoría de los contratos utiliza índices oficiales. El 34% se ajusta por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y el 33% por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, un 15% de los contratos no tiene un índice definido y otro 12% utiliza criterios distintos. El pago del alquiler en dólares aparece como un fenómeno marginal: solo el 3% de los hogares inquilinos del AMBA declaró abonar en esa moneda.

La encuesta también analiza el rol de las inmobiliarias, que intervienen en el 45% de las relaciones de alquiler relevadas. Cuando hay intermediación, las condiciones contractuales tienden a ser más homogéneas: el 68% de esos contratos tiene una duración de dos años y el 54% presenta aumentos trimestrales. Además, el 99% de los alquileres gestionados por inmobiliarias cuenta con un contrato por escrito.

No obstante, el informe indica que en el 80% de los casos en los que interviene una inmobiliaria, los honorarios son cobrados a la parte inquilina. En la Ciudad de Buenos Aires, esta práctica se registra en el 61% de los alquileres intermediados, pese a que la normativa vigente establece que la comisión debe ser afrontada por el propietario. El estudio destaca que esta situación “agrega una carga inicial considerable al momento de ingresar a una vivienda”.

En los alquileres sin intermediación inmobiliaria, las condiciones son más variadas. El 43% de los hogares alquila a un dueño directo que no conocía previamente y el 10% a propietarios con algún vínculo previo. En estos casos, es más frecuente la ausencia de contratos escritos: el 39% de quienes alquilan a dueños directos no cuenta con un contrato formal.

Mayor presión del alquiler

El deterioro de las condiciones contractuales se da en un contexto de creciente presión del alquiler sobre los ingresos. Entre 2024 y 2025, la proporción de hogares que destina más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler pasó del 38% al 57%. En sentido inverso, quienes destinan menos de un tercio de sus ingresos cayeron del 33% al 21%, alejándose de los estándares internacionales que recomiendan no superar ese umbral.

Pese a esta presión, el 93% de los hogares inquilinos declaró estar al día con el pago del alquiler. Sin embargo, el 29% tuvo que endeudarse en el último año y, entre quienes pidieron préstamos, el 77% lo hizo para poder pagar el alquiler. Además, solo el 14% logró ahorrar el mes previo a la encuesta.

La inestabilidad también se refleja en la movilidad residencial. El 70% de los hogares se mudó al menos una vez en los últimos cinco años y el 17% lo hizo tres veces o más. Entre quienes cambiaron de vivienda, el 22% lo hizo por no poder afrontar el precio del alquiler o de la renovación, y el 18% por la negativa del propietario a renovar el contrato.

En ese marco, la encuesta concluye que las condiciones de alquiler en el AMBA se caracterizan por contratos más cortos, aumentos más frecuentes y una mayor incertidumbre para los hogares inquilinos.