El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires cerró 2025 con el nivel más alto de la última década. Con una absorción neta acumulada de 98.554 metros cuadrados (m²), la demanda de oficinas premium volvió a activarse, en un contexto de mayor presencialidad tras la pandemia y de decisiones corporativas que habían quedado postergadas. Así lo indicó el último informe Market Beat de Oficinas Clase A, elaborado por Cushman & Wakefield.
Durante el cuarto trimestre del año, la absorción neta alcanzó los 12.765 m2, en línea con los registros observados a lo largo de 2025. En el acumulado anual, Libertador CABA concentró casi la mitad del volumen absorbido, con 40.132 m², seguido por el Corredor Panamericana (23.260 m²) y Puerto Madero (18.980 m²), submercados que explicaron buena parte del dinamismo del año.
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De acuerdo con el informe, el desempeño estuvo impulsado por la continuidad de operaciones a lo largo de todo el año y por decisiones corporativas de gran escala, en un mercado que volvió a mostrar actividad sostenida.
“Los números del informe mostraron que la demanda volvió y las empresas retomaron decisiones que venían postergando”, señaló Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Argentina. “A lo largo de 2025 se observaron operaciones de manera constante, lo que marcó un cambio importante respecto de años anteriores, aunque con realidades distintas según el submercado”.
Más superficie entregada y absorción gradual
A lo largo de 2025 se incorporaron 129.215 m² de nueva superficie, principalmente en Panamericana, Palermo y Libertador CABA.
Estas entregas no se absorbieron en su totalidad, lo que derivó en un aumento interanual de la vacancia. No obstante, al cierre del cuarto trimestre el indicador se ubicó en 17,5%, lo que representó una leve baja frente al trimestre anterior, señal de que el mercado comenzó a absorber los nuevos metros de manera progresiva.
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“Todavía hay muchos metros nuevos dando vueltas en el mercado y eso hace que la absorción lleve tiempo. La demanda está, pero hoy es mucho más cuidadosa y selectiva al momento de cerrar”, explicó Valera.
Un escenario macro más estable se refleja en las oficinas premium
Los valores de alquiler se mantuvieron estables en los distintos submercados. Palermo registró un precio pedido promedio de USD 28,1 por m², seguido por Libertador CABA con USD 27,2 y Puerto Madero con USD 25,3 por metro cuadrado.
Estos promedios se ubicaron por debajo de los valores efectivamente cerrados, ya que durante el período se absorbieron principalmente edificios de mayor calidad y precio. Como consecuencia, la oferta disponible actualmente se compone en mayor medida de espacios de menor valor, lo que impactó a la baja en los precios promedio publicados.
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El contexto macro favorece a las oficinas premium
Este mejor desempeño del mercado se dio en un contexto de expectativas macroeconómicas más estables. Según análisis de CBRE y la consultora Abeceb, la Argentina se encamina hacia un ciclo de expansión entre 2026 y 2027, lo que comienza a reflejarse en el real estate corporativo, especialmente en el segmento de oficinas premium.
De acuerdo con las entidades, la mejora de las expectativas y la menor volatilidad económica impulsaron un repunte gradual de la demanda, con impacto inicial en los niveles de vacancia. En ese marco, el mercado mostró señales de reactivación aun cuando los precios todavía no acompañaron el movimiento.
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El análisis destacó que el stock de oficinas premium en Buenos Aires es reducido en comparación con otros mercados de la región y que la falta de acceso al financiamiento limita la incorporación de nuevos metros, lo que condiciona el crecimiento de la demanda de grandes corporaciones.
De cara a 2026, el mercado se encamina a una etapa de mayor racionalidad, con menor ritmo de entregas y una demanda que se mantiene activa. Parte de las absorciones registradas en 2025 comenzarán a verse en ocupaciones efectivas durante 2026, a medida que se concreten las mudanzas.
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