Dudas antes de comprar una propiedad: qué se debe valorar y los detalles que no hay que dejar pasar para evitar problemas

En un mercado con más de 100.000 propiedades publicadas en CABA (la cifra disminuyó desde los niveles pico de hace tres años), los compradores analizan múltiples factores antes de tomar una decisión. La luminosidad, la ubicación y los espacios amplios se encuentran entre los más valorados, mientras que la humedad, las obras cercanas y las expensas altas generan cautela y dudas.

Qué aspectos influyen en la tasación y en la elección según el perfil del comprador. La compra de una propiedad implica evaluar múltiples variables, desde la ubicación hasta detalles constructivos.

Sebastián Sacca, CEO y martillero de Sacca Real Estate, señaló que las preferencias varían según el perfil del comprador. “Los jóvenes sin hijos priorizan el bajo nivel de ruido, la cercanía a medios de transporte y expensas accesibles. En cambio, las familias buscan seguridad, proximidad a escuelas y espacios amplios”, explicó.

Tal como lo informó Infobae, reparar o renovar una vivienda antes de venderla es recomendable. Una refacción en cocina, baño o living puede aumentar hasta un 15% su valor de cotización.

Ítems más valorados

• Buena luminosidad. La luz natural es clave. Los departamentos en torres son altamente demandados por su mayor entrada de luz, mientras que las unidades en planta baja o primer piso pueden demorar más en venderse. “La orientación influye en la decisión incluso antes de concretar una visita”, indicó Sacca.
• Ubicación y conectividad. La cercanía a medios de transporte es un factor determinante, especialmente para familias con hijos adolescentes. Además, vivir en barrios con buena infraestructura de servicios añade valor a la propiedad.
• Calidad constructiva. En propiedades de ticket medio y alto, los materiales y terminaciones cobran especial relevancia. Los compradores buscan edificaciones sólidas que garanticen durabilidad.

• Vista abierta y orientación. Una vista despejada, especialmente hacia espacios verdes o el río, pesa en la decisión de compra. Las orientaciones noreste, este y norte son las más buscadas por garantizar luz durante todo el día.
• Seguridad. Para familias con niños o adultos mayores, vivir en zonas seguras es una prioridad. En propiedades premium, los compradores incluso prefieren pagar expensas más altas a cambio de vigilancia 24 horas.
• Espacios amplios: La tendencia de familias más numerosas compartiendo dormitorios ha hecho que los ambientes generosos sean un aspecto clave al evaluar una vivienda. En muchos casos, los compradores optan por viviendas con posibilidad de ampliación o reconfiguración de ambientes para adaptarse a cambios futuros en la composición del hogar.

Ítems que generan rechazo

• Humedad, filtraciones y rajaduras. Son las principales preocupaciones de los compradores. Si hay problemas de humedad extendidos, se aconseja repararlos antes de vender. Si hay una mancha puntual, dejarla visible transmite transparencia.
• Último piso. Los departamentos en el último nivel pueden presentar problemas de filtraciones, especialmente si tienen piscina o salón de usos múltiples encima. El temor a ruidos y futuras complicaciones impacta en la demanda.
• Obras cercanas. Las construcciones en la misma cuadra generan dudas por los ruidos, el polvo y las molestias durante años. Sin embargo, Sacca aclaró que “a futuro, una obra terminada puede revalorizar la zona”.
• Escuelas linderas. Si bien pueden ser un punto a favor para algunas familias, los ruidos y el tráfico en horarios de entrada y salida generan rechazo en muchos compradores.

• Espacio guardacoche compartido: La falta de cochera fija y la obligación de dejar llaves a otros vecinos pueden desmotivar la compra en edificios sin estacionamiento organizado.

Cómo se determinan los precios

Toda tasación parte de la ubicación, pero más de 40 factores influyen en el valor final. “La seguridad es clave en el segmento premium, mientras que en propiedades de ticket bajo las expensas son determinantes”, explica Sacca.

Valores en el segmento premium:

• 2 ambientes: entre USD 180.000 y USD 250.000.
• 3 ambientes: entre USD 250.000 y USD 500.000.
• 4 ambientes: desde USD 500.000 en adelante.

Valores en el segmento medio y bajo:

• 2 ambientes: entre USD 90.000 y USD 140.000.
• 3 ambientes: entre USD 140.000 y USD 220.000.
• 4 ambientes: desde USD 220.000 en adelante.

Estos valores pueden variar según el barrio y el estado de la propiedad. En barrios con mayor demanda, la competencia entre compradores puede generar ligeros aumentos sobre los valores de referencia, mientras que en zonas con mayor oferta, los precios pueden negociarse con márgenes de descuento más amplios.

Recomendaciones clave antes de comprar

Algunos consejos para una operación inmobiliaria segura:

• Evitar sorpresas con la humedad: Propiedades recién pintadas pueden ocultar filtraciones. Es recomendable revisar paredes y techos en busca de señales de humedad.
• Controlar expensas: Solicitar los últimos tres meses de liquidaciones ayuda a verificar gastos y posibles deudas del consorcio.

• Visitar en distintos horarios: Observar el entorno en diferentes momentos del día permite evaluar ruidos y tránsito.
• Revisar detalles clave: Abrir placares, comprobar presión de agua y chequear equipos de climatización son pasos esenciales antes de tomar una decisión.
• Consultar con la administración: Antes de cerrar una operación, algunos compradores prefieren hablar con la administración del edificio para conocer el estado financiero del consorcio y la existencia de posibles litigios o problemas estructurales.

Perspectivas del mercado

El mercado inmobiliario de Buenos Aires mantiene una amplia oferta y precios competitivos. La demanda se concentra en propiedades bien ubicadas y con características específicas, mientras que los inmuebles con problemas estructurales o ubicaciones menos privilegiadas pueden demorar más en venderse.

Para Sacca, la clave está en conocer el perfil del comprador y entender qué factores inciden en la decisión. “Cada comprador prioriza distintos aspectos según su situación. No existen propiedades invendibles, sino precios y condiciones que deben ajustarse al mercado”, concluyó.