Furor por las hipotecas divisibles: el único banco que otorga créditos en pozo analiza más de 30 proyectos en CABA

El lanzamiento de hipotecas divisibles o de bien futuro por parte del Gobierno cuya instrumentación final está a cargo del Ministerio de Economía de la Nación, promete dinamizar el sector privado de la construcción de viviendas.

La hipoteca divisible aún se encuentra en etapa de reglamentación. Mientras tanto, el Banco Ciudad lanzó la primera propuesta que permite la compra en pozo a través de un novedoso esquema de financiación, en respuesta a una demanda que hasta el momento carecía de alternativas en el crédito hipotecario. Este lanzamiento, presentado a finales de 2024, marcó un hito en el mercado inmobiliario de CABA.

Esta línea de créditos, orientada a la adquisición de viviendas en construcción, busca facilitar el acceso a la propiedad en las etapas iniciales de los desarrollos, una estrategia que generó gran interés tanto en los compradores como en las desarrolladoras.

Desde las empresas constructoras y desarrolladoras destacan la importancia de esta herramienta para fomentar nuevos proyectos y garantizar financiamiento a los compradores, especialmente en un contexto económico desafiante. Si bien el mecanismo despertó expectativas, también plantea desafíos operativos que el sector trabaja por resolver. Actualmente, el banco analiza más de 30 proyectos en distintos barrios de la ciudad. Desde su lanzamiento, se registró un promedio de más de un desarrollo por día.

Entre las iniciativas en evaluación se destacan desarrollos ubicados en barrios como La Boca, Barracas, Balvanera, Saavedra, Núñez, Villa Devoto, Villa Urquiza y Parque Patricios, entre otros. Estas zonas presentan una gran diversidad de propuestas residenciales que abarcan desde unidades compactas hasta viviendas de mayor metraje, adaptándose a la variada demanda del mercado porteño.

El presidente del banco, Guillermo A. Laje, afirmó: “Nos enorgullece sumar a nuestra amplia oferta para la vivienda esta novedosa línea crediticia, pionera en el sistema financiero, que permitirá a las familias adquirir unidades desde el pozo en CABA”.

Este modelo de crédito como lo informó Infobae facilitará la compra de viviendas en etapas iniciales de construcción, y permitirá que las familias accedan a inmuebles nuevos a largo plazo.

El Banco Ciudad lanzó nuevos créditos hipotecarios para la compra de viviendas únicas en construcción, enfocándose en proyectos de pequeña y mediana escala. Estos créditos financian hasta el 75% del valor del inmueble, con plazos de hasta 20 años y un monto máximo de $350 millones.

Durante la obra, el banco ofrece un crédito por hasta el 30% del valor de la unidad, abonando solo intereses hasta la escrituración, momento en el cual se completa el financiamiento con un crédito hipotecario. El comprador debe disponer del 25% del capital más gastos adicionales para acceder al crédito.

Con unidades mayormente de hasta 70 metros cuadrados y tasas preferenciales para desarrollos

Sin embargo, todavía se presenta como una medida incipiente por la limitada inclusión de desarrolladoras calificadas y la exclusividad de este instrumento para la compra de una primera vivienda.

Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, explicó: “Hoy como está planteado por el Banco Ciudad está orientado a propiedades de 1 o 2 ambientes de primera vivienda y departamentos chicos”.

Obstáculos para la masificación de hipotecas

A pesar del optimismo alrededor de la medida, las desarrolladoras destacan desafíos para su implementación masiva. Varios factores, como los requisitos estrictos para que los proyectos califiquen, ralentizaron su adopción.

Carlos Spina, presidente de la AEV y director comercial de Argencons, declaró: “No creemos que vaya a impactar en los precios de las propiedades en construcción, pero podría ir paulatinamente promoviendo mayor accesibilidad”.

Asimismo, enfatizó que estas herramientas no generan burbujas en el mercado, a diferencia de los créditos a propiedades terminadas o usadas.

Otros actores del sector coinciden en que la falta de canales eficientes de comunicación y la demora en integrar más entidades bancarias limitan el alcance de esta propuesta. Según Saldaña: “Es clave que no haya un solo jugador. Los bancos necesitan salir a competir entre sí para hacer más masivo el producto y ofrecer mejores condiciones”.

Esto resulta vital para incentivar, no solo las ventas, sino también el desarrollo de nuevos emprendimientos.

Proyecciones y comportamiento esperado

Aunque las expectativas sobre el impacto de esta herramienta en el mercado se mantienen altas, los especialistas advierten sobre la necesidad de paciencia.

Desde el sector desarrollador y constructor estiman que su uso podría generar entre un 30% y 50% del volumen de operaciones inmobiliarias cuando alcance su pleno funcionamiento. Este escenario se asemejaría al de 2016-2017, cuando un porcentaje significativo de las transacciones estuvo apalancado por hipotecas convencionales.

Hernán Pisarenko, director de HA Emprendimientos, destacó que la medida permitiría la entrada al mercado de segmentos actualmente excluidos: “Se espera que esto permita entrar al mercado a un porcentaje muy importante de la población que hoy está fuera de este sector. El comprador que estaría ingresando es seguramente una familia con dos ingresos y con hijos a su cargo”.

Igualmente, Pisarenko proyecta que el nuevo panorama incentivará la construcción de unidades más grandes, como departamentos de tres y cuatro ambientes, ajustándose a las necesidades reales de los compradores finales y no exclusivamente a los inversores.

Expectativa de precios y evolución

En términos de precios, el mercado desde el pozo mantiene valores competitivos en determinadas zonas de la ciudad.

Según datos de Oslo Propiedades recogidos, proyectos como el de Charcas y Humboldt, en Palermo, ofrecen unidades con un promedio de USD 3.100 por metro cuadrado, mientras que otro en Luis María Campos, también en Palermo, alcanza los USD 3.600 por metro cuadrado.

También son consultadas las empresas por viviendas que superan los USD 2.300 por m2.

Saldaña indicó que esta dinámica de precios aún refleja un retraso respecto a los valores pre-2019, pero espera ajustes progresivos gracias al crecimiento de la demanda proyectado para 2025.

Opinión compartida por varias consultoras, que consideran fundamental que las hipotecas divisibles se conviertan en un modelo de financiamiento ampliamente adoptado por desarrolladores y familias.

Spina concluyó que, “con la reactivación del crédito, comenzarán a surgir proyectos con unidades más grandes, ya que el usuario final prioriza viviendas amplias. En cambio, en períodos sin financiamiento, predominan los inversores, que optan por unidades pequeñas para diversificar”.